Рассмотрим ситуацию - две управляющие организации в суде отстаивали свои права на управление одним многоквартирным домом. Обе предоставили в орган ГЖН протоколы общих собраний собственников о выборе способа управления. В данной статье читаете, какие факты были приняты судьёй во внимание при вынесении решения в пользу одной из организаций.
Внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать или изменить способ управления домом на общем собрании, в том числе выбрать новую УО (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления с управляющей организацией должны подписать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
УО управляет многоквартирными домами на основании лицензии, сведения о которой содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. При изменении перечня МКД, которыми управляет организация, она должна в течение пяти рабочих дней со дня заключения или расторжения договора управления направить эти сведения в орган ГЖН (ч. 1 ст. 192, ч. 1 ст. 195, ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
Перед внесением изменений в реестр лицензий согласно заявлению орган Госжилнадзора проводит проверку предоставленных сведений в соответствии с п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. ГЖИ проверяет:
- полноту предоставленных сведений согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр;
- достоверность сведений и отсутствие противоречий уже имеющимся в реестре лицензий данным;
- отсутствие судебных споров по вопросу управления многоквартирным домом;
- факт размещения информации, указанной в заявлении, в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.
Если все условия соблюдены, то орган ГЖН выносит решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (п. 8 приказа № 938/пр). В ином случае рассмотрение заявления приостанавливается либо надзорное ведомство выносит решение об отказе заявителю (п. п. 7, 9, 10 приказа № 938/пр).
Оспаривание решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр
Решение Госжилинспекции Санкт-Петербурга о внесении изменений в реестр лицензий, вынесенное в соответствии с приказом № 938/пр, стало предметом судебного разбирательства.
В ГЖИ с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий обратилась УО-1. Она предоставила заверенную копию протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.06.2017, на котором была выбрана в качестве управляющей домом. К заявлению были приложены копии договоров управления, заключённых 10.06.2017 с собственниками, владеющими 53,03% голосов в доме.
ГЖИ проверила предоставленные документы и вынесла решение о приостановлении рассмотрения заявления УО-1 из-за противоречий сведений (п. 5, пп. «а» п. 10 приказа № 938/пр). МКД уже находился в реестре лицензий, только в управлении УО-2.
Орган ГЖН запросил у обоих лицензиатов представить доказательства реализации решений собственников – подписанные договоры управления (п. 10, пп. «а» п. 15 приказа № 938/пр). УО-2 на запрос не ответила.
Поскольку у ГЖИ не было на тот момент сведений о судебных спорах в отношении указанного многоквартирного дома, то инспекция сделала вывод о соответствии заявления УО-1 требованиям приказа № 938/пр и внесла изменения в реестр лицензий.
УО-2 не согласилась с этим и подала в суд, пытаясь оспорить решение органа ГЖН. Истец указал, что:
- 13.06.2017 собственники помещений в спорном доме провели ещё одно общее собрание, на котором отказались от услуг УО-1 и выбрали УО-2 для управления МКД;
- в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга находится иск УО-2 к УО-1 о праве на управление спорным домом.
Доказательства реализации решений общего собрания
Суд первой инстанции, решая вопрос о том, какая из УО имеет право на управление многоквартирным домом, опирался на требования ст. 162 ЖК РФ и п. 3 приказа № 938/пр. Так, в пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр установлено, что к заявлению лицензиата о внесении изменений в реестр лицензий должна прилагаться копия договора управления, подписанного собственниками помещений в МКД.
Договор должен заключаться с каждым собственником (ч. 4 ст. 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом стороной договора выступают собственники, владеющие половиной и более голосов в доме. Таким образом подтверждается не только принятие решения на ОСС о выборе управляющей организации, но и его реализация.
УО-1 представила в Госжилинспекцию заверенные копии договоров. УО-2 не направила соответствующие документы в надзорный орган при проверке и не смогла предъявить их в ходе судебного разбирательства.
Суд не принял ссылку УО-2 на отправку 30.06.2017 в адрес инспекции ценного почтового отправления как доказательство направления таких документов в ГЖИ. Согласно описи отправления, в нём находились оригинал протокола ОСС от 13.06.2017, реестр собственников помещений, счётная ведомость, сообщение о проведении собрания и решения собственников. Опись вложений не доказывает, что в отправлении находились договоры управления.
Судья сделал вывод о том, что УО-2 не доказала факт заключения договора управления домом с собственниками по результатам общего собрания собственников помещений в спорном доме.
Правомерность решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий
Также в ходе судебного процесса был отвергнут довод УО-2 о незаконности решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий из-за судебного спора о праве управлять домом. По мнению УО-2, Госжилинспекция должна была отказать УО-1 в силу пп. «а» п. 9 приказа № 938/пр.
Однако судья установил, что поданный УО-2 иск с целью оспорить право УО-1 на управление многоквартирным домом был оставлен без рассмотрения 19.10.2017 года, до вынесения решения органом ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий по заявлению УО-1.
Кроме того, суд указал на то, что один из собственников помещений в доме подал иск к УО-2 о признании недействительным протокола общего собрания от 13.06.2017. Иск был подан уже после внесения изменений в реестр лицензий.
В итоге суд пришёл к заключению, что орган ГЖН действовал в рамках законодательства и правомерно внёс изменения в реестр лицензий субъекта РФ. УО-1 реализовала решение, принятое на общем собрании собственников, заключив договоры управления с собственниками. УО-2 не смогла доказать реализацию решения собственников от 13.06.2017.
Апелляционный суд, куда обратилась УО-2, согласился с выводами суда первой инстанции и жалобу отклонил.
Управляющие организации, приступая к управлению многоквартирным домом, должны соблюдать следующие нормы законодательства:
- Решение о выборе УО для управления домом принимается на общем собрании собственников помещений в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ простым большинством голосов.
- Решение о выборе управляющей организации, принятое на ОСС, должно быть реализовано собственниками путём заключения договоров управления в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
- Для включения дома в реестр лицензий субъекта РФ управляющая организация должна направить соответствующее заявление в орган ГЖН, приложив полный пакет документов согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр. Заявление необходимо направить в надзорное ведомство в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора управления с собственниками помещений в МКД. В те же сроки УО должна разместить информацию в ГИС ЖКХ (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
В ином случае орган Госжилнадзора будет иметь основания для приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий, либо отказать УО в праве управлять многоквартирным домом.