Застройщик сдал возведённую по долевой собственности новостройку и вскоре благополучно ушёл в банкротство. Однако, в процессе «приёмки» дома в управление УК выявила недостатки, допущенные при строительстве МКД. В данной статье рассмотрим дальнейшие действия УК для ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Узнав, что застройщик в банкротстве, УК обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов (РТК). Суды трёх инстанций удовлетворили требование УК.
В суде первой инстанции была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводам о несоответствии качества выполненных работ по строительству МКД.
Были выявлены следующие недостатки, возникшие в результате выполнения строительных работ:
-
на вентилируемом фасаде из алюминиевых профилей выявлено отсутствие герметичности примыкания элементов фасада ввиду разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок, а также нарушение производства работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия сплошности и неразрывности слоя теплоизоляции;
-
отсутствие теплоизоляционного слоя элементов вентиляционной системы;
-
отсутствие герметичности стыков элементов системы вентиляции;
-
отсутствие либо разрушение виброизоляционных опор под вентиляционным оборудованием;
-
отсутствие системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;
-
засорение трубопроводов систем ХВС и ГВС;
-
нарушения гидроизоляции подземных этажей здания (-1 этаж и -2 этаж).
Эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения недостатков составляет 57 534 763 руб.
Претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока (который судами исчислен с момента ввода МКД в эксплуатацию), а результаты экспертизы подтверждают правомерность и обоснованность таких претензий.
Застройщик указал, что в силу ст. 138 ЖК РФ у УК нет полномочий̆ действовать от имени и в интересах собственников квартир, суды данное возражение отклонили.
Во «второй кассации» жалоба на состоявшиеся судебные акты была рассмотрена тройкой судей по существу. И определение следует положить себе в закладки!
Коллегия отметила, что в рассматриваемом споре суды разрешали два ключевых вопроса:
-
О полномочиях управляющей организации действовать в интересах всех собственников помещений в МКД;
-
О порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта (в части ОИ МКД).
В мотивировочной части определения коллегия пришла к таким выводам:
Существует три способа управления многоквартирным домом:
-
ТСЖ;
-
управляющей организацией;
-
непосредственное управление.
Отсутствие в МКД ТСЖ/ТСН не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.
В условиях отсутствия ТСЖ/ТСН наиболее рациональным является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при её наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).
Коллегия признала обоснованными выводы судов о наличии у управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома).
При этом коллегия указала, что наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.
В части исчисления гарантийных сроков коллегия усмотрела допущенные нижестоящими судами нарушения, при этом указала следующее.
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. Гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора.
В отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.
Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).
Нижестоящие суды не установили момент начала течения гарантийного срока, а также его продолжительность применительно к конкретным видам недостатков, не определили момент выявления недостатков в общем имуществе, а потому разрешение вопросов о возможности применения гарантии качества, а также вывод судов о соблюдении управляющей организацией срока исковой давности является, по мнению коллегии, преждевременным.
Судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/, статья А.Тищенко.