Главная \ Новости ЖКХ \ Гарантийный срок на МКД и полномочия УК. Хитрость в определении ВС РФ от 17.07.2020 г. № 305-ЭС19-20516

Гарантийный срок на МКД и полномочия УК. Хитрость в определении ВС РФ от 17.07.2020 г. № 305-ЭС19-20516

Гарантийный срок на МКД и полномочия УК. Хитрость в определении ВС РФ от 17.07.2020 г. № 305-ЭС19-20516

Застройщик сдал возведённую по долевой собственности новостройку и вскоре благополучно ушёл в банкротство. Однако, в процессе «приёмки» дома в управление УК выявила недостатки, допущенные при строительстве МКД. В данной статье рассмотрим дальнейшие действия УК для ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Узнав, что застройщик в банкротстве, УК обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов (РТК). Суды трёх инстанций удовлетворили требование УК.

В суде первой инстанции была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводам о несоответствии качества выполненных работ по строительству МКД.

Были выявлены следующие недостатки, возникшие в результате выполнения строительных работ:

  • на вентилируемом фасаде из алюминиевых профилей выявлено отсутствие герметичности примыкания элементов фасада ввиду разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок, а также нарушение производства работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия сплошности и неразрывности слоя теплоизоляции;

  • отсутствие теплоизоляционного слоя элементов вентиляционной системы;

  • отсутствие герметичности стыков элементов системы вентиляции;

  • отсутствие либо разрушение виброизоляционных опор под вентиляционным оборудованием;

  • отсутствие системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;

  • засорение трубопроводов систем ХВС и ГВС;

  • нарушения гидроизоляции подземных этажей здания (-1 этаж и -2 этаж).

Эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения недостатков составляет 57 534 763 руб.

Претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока (который судами исчислен с момента ввода МКД в эксплуатацию), а результаты экспертизы подтверждают правомерность и обоснованность таких претензий.

Застройщик указал, что в силу ст. 138 ЖК РФ у УК нет полномочий̆ действовать от имени и в интересах собственников квартир, суды данное возражение отклонили.

Во «второй кассации» жалоба на состоявшиеся судебные акты была рассмотрена тройкой судей по существу. И определение следует положить себе в закладки!

Коллегия отметила, что в рассматриваемом споре суды разрешали два ключевых вопроса:

  1. О полномочиях управляющей организации действовать в интересах всех собственников помещений в МКД;

  2. О порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта (в части ОИ МКД).

В мотивировочной части определения коллегия пришла к таким выводам:

Существует три способа управления многоквартирным домом:

  1. ТСЖ;

  2. управляющей организацией;

  3. непосредственное управление.

Отсутствие в МКД ТСЖ/ТСН не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

В условиях отсутствия ТСЖ/ТСН наиболее рациональным является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при её наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).

Коллегия признала обоснованными выводы судов о наличии у управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома).

При этом коллегия указала, что наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.

В части исчисления гарантийных сроков коллегия усмотрела допущенные нижестоящими судами нарушения, при этом указала следующее.

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. Гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора.

В отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

Нижестоящие суды не установили момент начала течения гарантийного срока, а также его продолжительность применительно к конкретным видам недостатков, не определили момент выявления недостатков в общем имуществе, а потому разрешение вопросов о возможности применения гарантии качества, а также вывод судов о соблюдении управляющей организацией срока исковой давности является, по мнению коллегии, преждевременным.

Судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/, статья А.Тищенко.

Теги ввод МКД в эксплуатацию судебная практика гарантийный срок на МКД полномочия УК строительная экспертиза МКД управление МКД
Появились вопросы? напишите нам!
Ваше имя: *
Телефон: *
Ваш вопрос / комментарий:
 
Адрес:
Россия, 650056, Кемеровская область, город Кемерово, Бульвар Строителей д.22
ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС