Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.
Что входит в цену договора управления
В договоре управления обязательно должна быть указана цена договора и порядок её определения (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Она равна сумме, которую собственники должны заплатить управляющей организации за содержание и текущий ремонт общего имущества дома за весь срок действия договора, а также за управление домом и оказание коммунальных услуг (ст. 154 ЖК РФ).
При этом, согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, под ценой договора подразумевается не конкретная цифра, а методика расчёта стоимости работ и услуг, указанных в приложенном к договору управления перечне. Стоимость работ и услуг по договору управления входит в общую стоимость содержания жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт помещений в МКД, находящихся в управлении УО, устанавливается на ОСС:
- не менее чем на один год;
- с учётом предложений управляющей организации;
- исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ,п. 31 разд. III ПП РФ № 491).
Как прописать в договоре управления индексацию цены
При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.
Индексация цены договора может производиться следующими методами:
- На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета.
- На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги».
- На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём.
- На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере.
Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».
Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.
Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора
Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.
До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.
В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..
Но в 2012 году это письмо было отозвано. С тех пор суды по таким спорам выносят противоречивые решения. К положительной практике, где суды вставали на сторону УО, можно отнести:
- постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.11.2014 № Ф03-4779/2014 по делу № А73-4023/2014;
- постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.06.2015 г. № Ф01-1860/15 по делу N А29-7699/2014;
- апелляционное определение Кировского областного суда от 23.09.2014 по делу № 33-3326/2014.
Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.
Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, УО для индексации цены договора должна получить согласие собственников помещений МКД вне зависимости от наличия в договоре управления пункта о порядке индексирования. Пример такого решения – апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.
Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.
Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.
В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Данный пункт договора можно сформулировать следующим образом:
«В случае, если инициированное управляющей организацией общее собрание собственников помещений не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного в п. 1 ст. 46 ЖК РФ, управляющая организация вправе без согласования с собственниками помещений к ранее установленной в Перечне на предыдущий год стоимости работ (услуг) применить индексацию с учётом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год (или любая другая экономически обоснованная формула)».
Управляющей организации следует чётко прописать в договоре управления следующие пункты, касающиеся стоимости договора:
- планово-договорную стоимость услуг и работ согласно перечню на первый год действия договора управления;
- методику и основания индексации стоимости договора на последующие годы действия договора;
- порядок утверждения цен на содержание и ремонт ОИ МКД после индексации;
- действия УО в случае, если ОСС не приняло решение о новой стоимости работ и услуг по договору управления, в том числе из-за отсутствия кворума.
Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.
По материалам портала РосКвартал.