Главная \ Новости ЖКХ \ КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

Жители многоквартирных домов при переустройстве и реконструкции своих помещений должны получать на это разрешение ОМС. Если при этом уменьшается площадь общего имущества в МКД – ещё и согласие всех собственников в доме. В данной статье рассказываем о мнении КС РФ о законности такого требования и делаем обзор судебной практики по теме. 

Собственник помещения в многоквартирном доме не может самовольно проводить перепланировку, переустройство или реконструкцию своего жилого помещения. Для изменения характеристик квартиры, комнаты, балкона, житель МКД обязан получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Если работы подразумевают использование придомовой территории и/или части общего имущества дома, уменьшение площади или состава такого имущества, то владелец помещения должен получить согласие общего собрания собственников. Причём на изменение размера ОИ дома должны согласиться все собственники помещений в доме (п. 4 ч. 1, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). 

Если собственник провёл переустройство или реконструкцию своего помещения без согласования с ОМС, то суд может разрешить оставить квартиру в новом виде при условии, что её владелец оформит все документы и согласует вопрос с ОСС. При этом внесённые в планировку дома изменения не должны нарушать прав соседей и создавать угрозу их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае владельца помещения обяжут привести его в прежнее состояние согласно техдокументации на МКД (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). 

Как правило, собственники, планируя переустройство своей квартиры или нежилого помещения, обращаются в муниципалитет за согласованием. При этом они забывают, что в случаях, если такие работы приведут к уменьшению общего имущества в доме, необходимо получить согласие на это всех собственников. 

Требования ч. 2 ст. 40 ЖК РФ попытался оспорить в Конституционном Суде РФ один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Он сделал переустройство своего помещения: организовал дверной проём в несущей стене МКД и объединил две квартиры. Когда надзорный орган обнаружил это нарушение и потребовал вернуть всё в прежнее состояние, владелец квартиры подал в суд. Судья указал на то, что дверной проём в стене дома – уменьшение площади общего имущества, следовательно, на это нужно было получить согласие всех собственников, что не было сделано. 

Тогда житель дома подал жалобу в КС РФ, оспаривая требования ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Он утверждал, что применение этих норм в его конкретном деле в силу их неопределённости нарушает его конституционные права на жилище и его неприкосновенность, на право частной собственности (ст. ст. 25, 35, 40 Конституции РФ). 

Однако КС РФ не нашёл причин рассматривать жалобу собственника: ч. 2 ст. 40 ЖК РФ направлена на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение произвольного уменьшения размера их общего имущества. Она сама по себе не содержит признаков неопределённости и не нарушает права владельца переустроенного помещения. Это сам собственник нарушил права соседей, без их спросу сделав переустройство и тем самым уменьшив площадь их общедолевой собственности. 

Позиция КС РФ, изложенная в определении от 28.11.2019 № 3037-О, подкреплена ранее вынесенными судом документами: 

  1. Определение КС РФ от 25.09.2014 № 2079-О

Жительница дома пыталась оспорить в судах перепланировку, которую сделали соседи на первом этаже, объединив две квартиры. У собственников на руках было согласование муниципалитета и протокол общего собрания собственников. Поскольку перевод двух жилых помещений на первом этаже многоквартирного дома в нежилые и обустройство в них магазинов не повлекло присоединение к уменьшению общего имущества в многоквартирном доме, то иск был отклонён судами всех инстанций. 

Тогда жительница МКД обратилась в КС РФ, попытавшись доказать, что п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ противоречат ч. ч. 1, 2 ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 Конституции РФ: они не содержат указание на несущую стеновую панель дома и не предполагают при переустройстве/перепланировке помещений с устройством отдельного входа согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

КС РФ отклонил жалобу, указав, что в его компетенцию не входит рассмотрение законности и обоснованности вынесенных по делу заявительницы судебных постановлений, а указанные ею нормы ЖК РФ не несут в себе неопределённости и направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме. 

2. Определение КС РФ от 29.05.2019 № 1340-О

Собственник, который провёл реконструкцию своего помещения, также проиграл дело в суде общей юрисдикции: суд обязал его привести всё в первоначальный вид согласно техдокументации, поскольку владелец не получил согласие всех соседей на уменьшение площади общего имущества. Тогда он обратился в КС РФ и попытался оспорить ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, поскольку, по его мнению, она не соответствует ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 41 Конституции РФ: Истец утверждал, что провёл реконструкцию в целях устранения угрозы жизни и здоровья проживающих граждан, а нормы ЖК РФ это не учитывают. 

Однако КС РФ отказался рассматривать и эту жалобу, снова указав на защиту интересов собственников в МКД и недопущение произвольного уменьшения их общего имущества. Также суд указал на то, что реконструкция, перепланировка и переоборудование жилого помещения произведены истцом с целью осуществления предпринимательской деятельности, а не для заботы о соседях. 

Судебная практика по ст. 40 ЖК РФ и вопросам переустройства и реконструкции помещений в многоквартирных домах достаточно обширна. Споры доходят и до Верховного суда РФ. 

Например, собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение, но результат работ не соответствовал согласованному проекту. Орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд. Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: работы не соответствуют проекту, вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Апелляционный суд разрешил оставить помещение в переустроенном виде, если собственник оформит все документы. Верховный суд РФ указал на то, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. 

Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД. Дело было отправлено на пересмотр в апелляционный суд. В решении от 04.07.2018 по делу № 2-2095/2018 суд разрешил собственнику сохранить сделанную перепланировку, но вернуть в прежнее состояние несущую стену лоджии, поскольку она относится к общему имуществу МКД. 

В другом деле собственник выиграл спор с муниципалитетом: суд разрешил сохранить переустройство, потому что ОМС не требовал изначально согласия собственников на проведение работ. При этом уменьшения площади ОИ не произошло: в рамках переустройства была заложена одна дверь и сделана другая, ровно такая же (решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 12.04.2016 по делу № 2А-1812/2016). 

Получить согласие всех собственников на монтаж отдельного входа в помещение обязал владельца квартиры Вологодский областной суд в апелляционном определении от 04.10.2013 по делу № 33-4639/2013. Поскольку дверной проём планировалось сделать на месте окна, то суд пришёл к заключению, что при этом будет уменьшена площадь общего имущества собственников МКД. 

Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск группы жителей дома к соседям, потребовав, чтобы они привели их помещения в прежнее состояние: восстановили капитальную стену дома и оконный проём на фасаде МКД. На такое уменьшение площади общего имущества ответчики не получали согласие всех собственников (решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 27.06.2019 по делу № 2-31/2018). 

К таким же выводам пришёл судья Петроградского районного суда Санкт-Петербурга в решении от 17.07.2018 по делу № 2А1068/2018

В середине 2019 года значительно ужесточились требования законодательства к переводу жилого помещения в МКД в статус нежилого. Новые требования введены Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступили в силу 9 июня 2019 года. Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен обратиться в муниципалитет с заявлением и проектом таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). 

В ОМС собственник обязан предоставить: 

  1. протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  2. письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению. 

Для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо обеспечить отдельный вход в помещение и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дома (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). Если при этом происходит уменьшение площади общего имущества дома, инициатору перевода потребуется согласие 100% собственников в доме. 

Законность и конституционность последнего требования уже не раз подтвердил КС РФ. Следовательно, управляющие организации и ТСЖ, которые следят за надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирных домах при сезонных и внеочередных осмотрах должны обращать внимание на изменения в конструкциях дома, которые могли сделать жители во время переустройства своих квартир. В ином случае подобные нарушения выявят при проверках надзорные органы. И бывает, что вернуть общим помещениям и конструкциям дома прежний вид они обяжут именно УО.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11157/ks-rf-i-drugie-sudy-o-soglasii-vseh-sobstvennikov-na-pereustroystvo

Теги суд судебная практика согласие всех собственников на переустройство помещения КС РФ перепланировка переустройство реконструкция
Появились вопросы? напишите нам!
Ваше имя: *
Телефон: *
Ваш вопрос / комментарий:
 
Адрес:
Россия, 650056, Кемеровская область, город Кемерово, Бульвар Строителей д.22
ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС