Жилищное законодательство РФ предъявляет множество требований к деятельности ТСЖ, регламентируя многие аспекты этой деятельности до такой степени, что порой кажется, в Уставе ТСЖ даже и писать ничего особо не надо — ведь Правительством РФ утверждены и Правила предоставления коммунальных услуг, и Правила содержания общего имущества, и Правила по управлению МКД, а Жилищный кодекс довольно подробно описывает процедуру проведения общих собраний и содержит целый раздел, посвященный работе ТСЖ.
Однако, на самом деле некоторые требования закона довольно поверхностны, и их можно (а в некоторых случаях — нужно) конкретизировать в Уставе ТСЖ, а ряд положений законодательства подлежат исполнению ТСЖ только, если «иное не установлено Уставом». Поэтому значимость Устава нельзя недооценивать — необходимо как минимизировать риск привлечения ТСЖ к ответственности из-за несоответствия Устава требованиям закона (путем ликвидации этих несоответствий), так и реализовывать максимально эффективную модель деятельности ТСЖ (путем включения в Устав соответствующих положений, допустимых законом).
Соответствие Устава закону
Устав — это основной документ, регламентирующий деятельность ТСЖ, и к его составлению необходимо подходить ответственно. Кроме того, Уставы, принятые много лет назад, несмотря на соответствие законодательству в момент утверждения, на настоящий момент являются устаревшими и нуждаются в корректировке.
Устав ТСЖ должен включать:
- обязательные общие положения (наименование, место нахождения, предмет деятельности, цели создания);
- перечень видов деятельности;
- имущество ТСЖ, порядок его приобретения и распоряжения;
- состав, компетенцию и порядок деятельности органов управления, права и обязанности организации и членов товарищества, председателя, ревизионной комиссии;
- порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;
- порядок реорганизации и ликвидации ТСЖ;
- дополнительные положения и иные условия, предусмотренные ЖК РФ и имеющие значение для каждого конкретного ТСЖ.
Одно из важных обстоятельств при составлении или внесении изменений в Устав — это требование о соответствии положений Устава ТСЖ действующему жилищному законодательству.
Так, в соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям.
За неисполнение предписаний уполномоченного органа, для ТСЖ предусмотрена административная ответственность по ст. 19.5 КоАП РФ, предусматривающая наложение административного штрафа на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Более того, орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер (п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).
Несоответствие Устава или его отдельных положений действующему законодательству, а также неисполнение предписаний уполномоченных органов, может повлечь за собой судебное разбирательство о ликвидации ТСЖ.
Таким образом, Устав ТСЖ не может противоречить Жилищному кодексу РФ, в противном случае не соответствующие закону положения будут признаны недействительными и не соответствующими законодательству. Устав ТСЖ обладает меньшей юридической силой и не может противоречить Жилищному кодексу РФ.
Порядок, предусмотренный Уставом
Несмотря на некоторую «излишнюю зарегулированность» деятельности ТСЖ, все-таки имеется множество вопросов, решение которых может осуществляться в том порядке, который предусмотрен Уставом.
Например, именно Уставом может быть предусмотрено:
- использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы при проведении общего собрания членов ТСЖ (ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ),
- может быть установлен порядок созыва общего собрания членов ТСЖ (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ) и может быть установлен способ уведомления о проведении такого собрания (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ),
- к компетенции общего собрания членов ТСЖ могут быть отнесены дополнительные вопросы, сверх предусмотренного законом перечня (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ),
- может быть расширен перечень документов, с которыми имеют право знакомиться члены ТСЖ и собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ (п. 9 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ),
- могут быть предусмотрены запреты на совершение председателем тех или иных действий без одобрения Правления или Общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ),
- может быть предусмотрено большее число голосов, необходимых для принятия решений Правлением ТСЖ, чем это предусмотрено законом (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ),
- можно ограничить срок деятельности ТСЖ (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ).
Таким образом, законодатель оставляет ТСЖ некоторую свободу маневра в решении отдельных вопросов, и для реализации того порядка решения этих вопросов, который наиболее удобен, наиболее выгоден ТСЖ, необходимо соответствующие положения предусматривать именно в Уставе.
По материалам сайта "АКАТО".