В правовом плане Жилищный кодекс РФ (далее-ЖК РФ) является основным «руководством» к борьбе с задолженностью. В 2019 году одним из видов «благой инициативы» законодателей в интересах граждан являлся законопроект № 738681-7, в котором даже предлагалась новая процедура списания безнадежных долгов по ЖКХ. Документ, разработанный группой депутатов ЛДПР, успели прозвать новым законом о «коммунальной амнистии» и внесение изменений предполагалось непосредственно в ЖК РФ. Депутаты предлагали закрепить на высшем законодательном уровне с помощью изменений в ЖК РФ порядок списания нереальной ко взысканию задолженности. Однако 06 февраля 2020 года законопроект был отклонен Постановлением Государственной Думы № 7679-7 ГД.
Таким образом, нормативно-правовая база в борьбе с задолженностью остаётся прежней. При этом при обращении в суд, УО и ТСЖ фактически уверены в положительном исходе спора. Лишь исковая давность и иные редкие факторы (ошибочное начисление за ЖКУ, недостоверные данные о собственнике или нанимателе и т.п.) составляют препоны в удовлетворении полного объёма заявленных требований.
На успешный исход рассчитывали и представители ТСЖ «Новое 3» (далее-Товарищество), обращаясь с иском к страховой компании «Росгосстрах» (далее-Общество) о взыскании 405 143 рублей 96 копеек задолженности по расходам за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме за период с 01.06.2012г. по 30.11.2017г.
В обоснование иска Товарищество сослалось на то, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений общей площадью 435,8 кв. м в указанном многоквартирном жилом доме, не производил оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за спорный период, в связи с чем за Обществом образовалась задолженность в размере почти полмиллиона рублей.
Стоит отметить, что ситуация в отношении должника «осложнялась» предысторией. Долгие годы владелец нежилых помещений (Общество) не оформлял право собственности на свое помещение, пока, наконец, не выиграл суд: суд признал владельца собственником, установив, что право собственности на спорное помещение возникло еще четверть века назад в результате реорганизаций и преобразований его правопредшественников. Затем собственник «внес» свое право в ЕГРН, хотя эта госрегистрация в ЕГРН в 2017 году носила лишь правоподтверждающий характер.
Абсолютной неожиданностью стал тот факт, что в иске Товариществу было отказано в полном объёме (стоит отметить, что дело было рассмотрено в упрощенном порядке). В связи с этим истец обратился в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд, которым решение АС Ставропольского края было оставлено в силе.
Суды руководствовались следующими положениями:
-
за период до регистрации права собственности в ЕГРН отказ мотивирован тем, что обязанность платить за содержание и ремонт лежит только на собственнике, а право собственности на спорные нежилые помещения до регистрации в ЕГРН никак не подтверждено;
-
а за остальное время - потому что между сторонами отсутствуют договорные отношения, а кроме того, ТСЖ не доказало, что действительно исполнило работы на заявленную сумму (не представило, в частности, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ, договоры на выполнение исполнительной документации, счета на оплату, постатейную расшифровку выполненных работ и услуг, а также расчет платы в заявленный период и акт сверки взаимных расчетов).
Не согласившись с данными доводами, Товарищество дошло до высшей инстанции.
Верховный суд РФ требования удовлетворил и в Определении от 22 января 2019 года № 308-ЭС18-1420, отменяя акты арбитражных судов и передавая на новое рассмотрение спор между ТСЖ и владельцем нежилых помещений, накопившим многолетний долг перед ТСЖ, указал:
Фактический собственник нежилого помещения в МКД с ТСЖ обязан платить за содержание и ремонт общего имущества, причем не имеет значения, заключен ли договор между ним и ТСЖ, а ТСЖ не обязано доказывать первичными документами факты выполнения соответствующих работ.
Основными доводами Определения явились следующие:
-
собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;
-
согласно Законам о госрегистрации недвижимости (и предествующему, и действующему), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей;
-
при этом в силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица ((абзац 3 п.2 ст.218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. А право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения его реорганизации;
-
между тем, решением суда (по делу о признании права собственности) установлено, что заявленный объект недвижимости соответствует объекту, который был построен правопредшественником организации-должника, введен в эксплуатацию еще в далеком 1979 г., а правопреемник - должник приобрел право собственности на нежилые помещения в результате реорганизаций;
-
однако по настоящему спору между ТСЖ и должником суды эти доводы не исследовали!
-
кроме того, суды не проверили правильность расчета взыскиваемого долга. Ведь при избранном способе управления МКД размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. А из материалов дела следует, что собственники помещений на общем собрании просто утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений.
Вышеуказанное решение суда высшей инстанции лишний раз доказывает, что в спорных вопросах необходимо идти до конца, не пренебрегая правом участия в спорах Верховного суда РФ.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/