Главная \ Новости ЖКХ \ Осмотры общего имущества: нормативно-правовая база и общие принципы

Осмотры общего имущества: нормативно-правовая база и общие принципы

Осмотры общего имущества: нормативно-правовая база и общие принципы

Каждый год в конце зимы и отопительного периода управляющие организации и ТСЖ готовятся к сезонному контролю состояния общего имущества МКД. В данной статье рассказываем о значении технического обследования общего имущества для УО и анализируем законодательную базу по теме. 

Следить за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и проводить его своевременный ремонт – основная обязанность всех управляющих МКД: как компаний, так и ТСЖ/ТСН и ЖСК/ЖК. Поэтому для них так важно проводить осмотры общего имущества: от их результатов зависит перечень работ и услуг на год, размер платы за жилое помещение. 

Управляющие многоквартирными домами должны знать состав общего имущества в доме, периодичность проведения его осмотров и перечень действий, которые необходимо предпринять после получения результатов обследования. И главное – УО следует понимать и осознавать значение осмотров ОИ, что позволит не подходить к этим обязательным действиям формально. Осмотры общего имущества проводятся, чтобы: 

  1. вовремя выявить дефекты и повреждения элементов и систем дома, которые не соответствуют требованиям законодательства, а также создают угрозу безопасности проживания в МКД; 
  2. установить причины повреждения общего имущества и принять меры по их устранению; 
  3. проконтролировать использование жителями дома помещений и элементов дома, в том числе зафиксировать нанесённый ими или третьими лицами вред общему имуществу. 

Ещё одна причина для УО внимательно и неформально подходить к проведению осмотров ОИ – правильно установить и рассчитать степень изношенности конструкций и систем дома. От этого зависит, нужен ли таким элементам МКД текущий или капитальный ремонт, может ли дом быть признан аварийным и/или непригодным для проживания. 

Если УО/ТСЖ всё знают о состоянии дома, то понимают, что нужно отремонтировать в первую очередь, к чему апеллировать на общем собрании собственников, если на него выносится вопрос об утверждении нового, более высокого, размера платы за содержание жилья или о необходимости провести капитальный ремонт. Также во время осмотров УО выявляет «слабые» места в доме, за содержание которых орган ГЖН может привлечь организацию к административной ответственности. Предупреждён – значит, вооружён. Вовремя принятые меры по устранению нарушений, ремонту дефектов и повреждений элементов общего имущества МКД иногда помогают управляющим организациям избежать штрафов (решение Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 310-АД18-1808). 

Осмотры общего имущества регламентированы постановлениями Правительства РФ и Правилами № 170 Проведение осмотров общего имущества дома – основной инструмент управляющей организации для составления перечня работ и услуг на год, источник информации о состоянии всех элементов МКД. Поэтому важно своевременно и правильно проводить эти осмотры, ничего не забывая и не упуская. Для этого УО должна полностью владеть нормативной базой, которая так или иначе регулирует проведение осмотров ОИ. К таким документам относятся: 

  1. Жилищный кодекс РФ. 
  2. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 15.05.2013 № 416, от 03.04.2013 № 290. 
  3. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170). 

При этом следует отметить, что Правила № 170 применяются в той части, которая не противоречит действующему законодательству, нормам указанных постановлений Правительства РФ. Об использовании Правил № 170 «по остаточному принципу» писал Минстрой РФ в письме от 24.05.2016 № 19304-ОГ/04: Постановления Правительства РФ и Правила № 170 позволяют управляющим организациям составить понимание о том, когда проводятся осмотры, кто входит в состав комиссии, какие элементы и системы должны быть проверены в ходе контроля, какие документы нужно составить по его итогам и как их использовать в работе по содержанию МКД. 

Результаты осмотров общего имущества лежат в основе оценки изношенности элементов и систем дома Также есть ряд технических документов, которые позволяют определить состояние отдельных элементов и систем дома, чтобы установить уровень их изношенности и в общем состояние дома. Правда, все они полезны для практического применения. 

Приказ Минстроя РФ от 05.08.2014 № 437/пр описывает принципы технического обследования всех объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения. В приказе Минстроя РФ от 21.08.2015 № 606/пр обозначены принципы технического обследования систем теплоснабжения. 

Основным документом, который используется, например, муниципалитетами, при определении и расчёте износа конструкций и всего дома, является ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённый приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (Правила № 446). Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах документа. 

Например: В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для: конструктивных элементов: 

  1. фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей; 
  2. отделки, обшивки и облицовки; 
  3. внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования. 

Правила № 446 не регламентируют только износ газового оборудования и лифтов (п. 1.8 Правил № 446), которые также входят в состав общего имущества МКД и их состояние должно оцениваться при обследовании изношенности дома. 

Приведённое выше законодательство подразделяет осмотры общего имущества дома на несколько видов в зависимости от причины и времени проведения такого контроля:

  1. Текущий, который может быть общим, когда проверяются все конструкции МКД и внешнее благоустройство, или же частичным, когда проводится контроль только отдельного элемента или помещения. 
  2. Сезонный, который, как правило, является основным для УО, ТСЖ и ЖСК. Проводится весной после окончания отопительного сезона и осенью, перед его началом. 
  3. Внеочередной осмотр происходит только в случаях аварий и чрезвычайных ситуаций в течение суток после стихийных бедствий, аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия их эксплуатации. 

В осмотре общего имущества должны участвовать не только представители УО, ТСЖ или кооператива, но и другие заинтересованные стороны: 

— специализированные организации (например, от поставщика газа), 

— Совет МКД и собственники, 

— специалисты из муниципалитета (п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

Проводить проверку состояния общего имущества МКД рекомендуется снизу вверх и снаружи во внутрь в следующей последовательности: от фундаментов и подвалов к крыше и чердаку, по пути проводя ревизию стен и стыков. Затем проводится поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования. 

В ходе полного и/или сезонного осмотра ОИ дома комиссия должна проверить: 

  1. фундамент; 
  2. кровли, своды, перекрытия, чердаки; 
  3. фасады, стенки, перегородки; 
  4. подвалы;
  5. крыльца и козырьки; 
  6. лифтовое оборудование; 
  7. противопожарную систему; 
  8. вентиляцию и дымоходы; 
  9. ВДГО, ВДИС; 
  10. ОДПУ; 
  11. мусоропровод. 

Также управляющим организациям не следует забывать о том, что к общему имуществу собственников в МКД могут относиться контейнерные площадки, элементы благоустройства и объекты, установленные на придомовой территории и входящие в состав ОИ: детские и спортивные площадки, освещение и другое. 

За надлежащее содержание всех этих объектов несёт ответственность УО, следовательно, она должна проводить их осмотры для выявления дефектов и планирования ремонтных работ. Результаты осмотров ОИ дома фиксируются в актах, журналах и паспорте готовности дома к зиме — каждый осмотр должен быть задокументирован. 

Во-первых, вся информация фиксируется в акте осмотра, в котором указываются полные сведения об осмотренном доме, составе комиссии, подробных результатах осмотра по каждому элементу из состава общего имущества. Акт подписывают все участники контрольных мероприятий. Все акты хранятся в составе технической документации на дом. 

Во-вторых, данные об осмотре заносятся в журнал осмотров общего имущества МКД, где должны быть отражены выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Шаблон такого журнала приведён в приложении № 3 к Правилам № 170: В-третьих, информация фиксируется в паспорте готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период: там отражаются результаты осенних осмотров дома. 

Рекомендованная форма паспорта утверждена приложением 9 к Правилам № 170, однако, на региональном уровне может быть принят свой шаблон. Также к результатам осмотра общего имущества дома относятся все сделанные в процессе контроля фото- и видеоматериалы. Их можно использовать для более подробного анализа дефектов, консультаций с экспертами и подрядчиками, на общем собрании собственников, при составлении перечня ремонтных работ на год. 

Осмотры – основной инструмент для управляющих МКД в работе по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в доме. Только обследования ОИ помогут составить объективную картину состояния элементов и систем и правильно спланировать ремонтные работы. Как правило, все материалы про осмотры общего имущества носят общий характер, в шаблоны актов включены все внутридомовые конструктивные элементы и инженерные системы. 

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11136/osmotry-obschego-imuschestva-normativno-pravovaya-baza-i-obschie-principy

Теги зимний осмотр МКД весенний осмотр МКД осмотр многоквартирного дома осмотр общего имущества осмотр МКД управление МКД
Появились вопросы? напишите нам!
Ваше имя: *
Телефон: *
Ваш вопрос / комментарий:
 
Адрес:
Россия, 650056, Кемеровская область, город Кемерово, Бульвар Строителей д.22
ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС