Положениями жилищного (и в целом гражданского) законодательства установлено, что собственникам помещений в многоквартирных домах (далее – МКД) на праве общей собственности принадлежит общее имущество в данном доме, в том числе земельный участок. Порядок определения его границ и размеров определяются положениями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Учитывая, что земельный участок под домом – общий, то и решения в отношении данного имущества по закону должны приниматься собственниками помещений МКД. Как правило, общее собрание собственников определяет порядок решений о благоустройстве участка, размещении и обслуживании и эксплуатации элементов озеленения, а также принимает решения о пределах его использования.
В феврале 2021 года суд высшей инстанции вынес любопытное решение, положения которого изначально вызывают вопрос «как это возможно?». Верховный суд РФ определил – действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома. Такого же мнения придерживались и нижестоящие суды, подтвердив законность предписания надзорного органа.
В Арбитражный суд Вологодской области (дело № А13-20545/2019) обратилось Товарищество собственников жилья «Первомайская 3» (далее – ТСЖ) к мэрии г. Череповца с намерением признать недействительным предписание муниципального жилищного контроля города Череповца.
Проверка стала следствием жалобы жителя дома, причём не того, каким управляло ТСЖ, а близстоящего. Заявитель был обеспокоен появлением шлагбаума во дворе, нахождение которого затрудняло проезд жителя к своему дому.
Инспекторы муниципального жилищного контроля, выехав на место, обнаружили, что два МКД в одном дворе образуют вместе букву «Г». При этом, по решению лишь одного дома был установлен шлагбаум. ТСЖ, в управлении которого находился «проголосовавший» дом, данное решение уже исполнило (что и не понравилось соседям по двору).
Стоит отметить, что в соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с обоими МКД и парковкой со шлагбаумом – единый и неделимый.
Рождение предписания с указанием «выявленное нарушение устранить» произошло по итогам общего мнения контролёров – нахождение шлагбаума в отсутствие согласия собственников второго МКД незаконно.
ТСЖ уверяло, что на установку шлагбаума получены все согласования и разрешения.
Для принятия решения судами использовались следующие положения:
-
требования законодательства об определении границ и размеров земельного участка, а также понятие общедомового имущества (статья 36 ЖК РФ и п.2 Правил № 491);
-
принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений, являются исключительной компетенцией общего собрания собственников (положения части 2 статьи 44 ЖК РФ);
-
в рассматриваемом случае земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений соседних домов, а установка шлагбаума ограничивает пользование этим общедолевым земельным участком. Именно поэтому согласие на установку шлагбаума требуется от собственников помещений обоих МКД, только тогда его нахождение на земельном участке будет являться законным;
-
в материалах дела решение собственников соседнего дома отсутствует.
В пересмотре дела Верховный суд РФ ТСЖ отказал (Определение от 12 февраля 2021 года № 307-ЭС21-803) по следующим основаниям:
-
ТСЖ указывало на то, что общее собрание «проголосовавшего» дома было проведено достаточно давно – до введения в действие пункта 2.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, однако суд решил, что данный факт значения не имеет - на момент установки шлагбаума были нарушены права собственников «неактивного» дома на использование общего имущества;
-
между тем, Гражданский кодекс РФ пунктом 1 статьи 247 (который действовал на момент проведения спорного собрания об устройстве автостоянки и шлагбаума) требует, чтобы владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществлялось по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом;
-
спорный земельный участок – общая долевая собственность, владение и пользование которой осуществляют совместно собственники двух домов;
-
собственники помещений второго дома испытывают трудности при подъезде к своему дому, что нарушает их права;
-
поэтому, судебные инстанции верно исходили из необходимости принятия решения об установке шлагбаума на земельном участке, на котором расположены два МКД, общим собранием собственников данных домов;
-
возражения ТСЖ о том, что в качестве общего имущества собственников помещений МКД подразумевается земельный участок, на котором расположен только один дом, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения применительно к предмету спора. При этом действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих МКД, а ТСЖ не лишено права совершить действия по разделу земельного участка.
Общее имущество двух домов всё-таки может быть «общим», если оно «единое и неделимое», к тому же такие сведения ЕГРН были представлены в дело. Дата принятия решения «проголосовавшего» дома и иные положения действовавшего в то время жилищного законодательство в рассматриваемом случае не важны, если страдают другие собственники - соседи в одном дворе.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/