В ходе осуществления своей деятельности, управляющие организации нередко сталкиваются с ситуацией, когда срок действия установленного размера платы за содержание и ремонт (далее – размер платы) требует пересмотра и установления нового размера платы.
При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Предложения УО о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома (п. 31 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Размер платы должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 35 Правил №491).
В соответствии с положениями ч.3 ст.156 ЖК РФ, к компетенции органов местного самоуправления отнесено установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч.4 ст.158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Стоит отметить, что указанная норма права не содержит императивного указания на то, что общее собрание собственников должно состояться, что оно должно состояться в какой-либо форме и при наличии какого-либо кворума. Из буквального толкования данной нормы права следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с ч.4 ст.158 ЖК РФ, устанавливают органы местного самоуправления в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если решение не было принято в результате того, что собрание не состоялось, юридический результат тот же - решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не принято. Соответственно, далее должно действовать вышеуказанное правило, устанавливающее обязанности органа местного самоуправления. Примечания о том, что собрание собственников должно быть состоявшимся, действующее законодательство не содержит.
В подтверждение указанного вывода ниже приводим решения судов:
1. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 по делу № А33-7046/2016
Довод Администрации о том, что предоставлены протоколы не состоявшихся общих собраний, в то время как по смыслу части 4 статьи 158 ЖК РФ и пункта 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 общее собрание должно состояться, но собственники не приняли решение об утверждении платы отклоняется апелляционным судом, как основанный на неверном толковании законодательных норм.
2. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.09.2017 № Ф02-4581/2017 по делу № А33-18762/2016
Ввиду того, что общие собрания собственников, назначенные на 30.12.2015 и на 05.02.2016, не состоялись в связи с отсутствием кворума, решение об утверждении тарифов собственниками не принято, общество правомерно обратилось с заявлением об установлении соответствующего тарифа в уполномоченный орган местного самоуправления - администрацию.
На основании вышеизложенных норм и имеющихся в материалах дела доказательств суды, верно, признали, что в данном случае обязанность по установлению размера платы за содержание жилого помещения возложена на администрацию в силу прямого указания закона.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что, поскольку указанная норма ЖК РФ направлена на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства в интересах как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений, то, реализуя полномочие по установлению размера платы за содержание жилого помещения, органы местного самоуправления должны исходить из экономической обоснованности устанавливаемых размеров платы за содержание жилого помещения, руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2011 № 357-О-О).
Следовательно, на общество возложена обязанность по доказыванию экономической обоснованности истребуемого размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Кроме того, по данному вопросу имеется письмо Минстроя России №7513-ОЛ/04 от 17.03.2016, где сказано, что размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого МКД на основании утверждённого собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.
Индивидуальный подход к определению размера платы за содержание общего имущества в отношении каждого отдельного МКД является единственно приемлемым. Этот метод позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, границы и размер земельного участка в составе общего имущества дома, элементы озеленения и благоустройства придомовой территории и прочие инфраструктурные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации МКД.
Таким образом, вне зависимости от того, по какой причине собственники не приняли решение об установлении размера платы (в случае отсутствия необходимого кворума для принятия решения или не принятие собственниками решения (при наличии кворума), а также принятие отрицательного решения по данному вопросу), управляющая организация вправе обратиться в ОМСУ заявлением об утверждении тарифа для конкретного МКД. При этом в некоторых регионах ОМСУ может запросить у УО рассчитать самостоятельно тариф и представить его на утверждение ОМСУ.
До недавних пор толкование ч.4 ст.158 ЖК РФ имело спорный характер. В некоторых регионах существовала позиция, что указанная норма не может применяться в многоквартирных домах, в которых уже выбран и реализован способ управления – управление управляющей организацией.
Однако Государственной Думой был принят в третьем чтении Законопроект №207460-7, которым внесены изменения в ч.4 ст.158 ЖК РФ. В указанной редакции данная норма звучит следующим образом:
«Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями».
Таким образом законодатель конкретизировал случаи, при которых ОМСУ вправе устанавливать размер платы:
-
если собственники не приняли решение о выборе способа управления МКД;
-
если собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения.
По материалам сайта Бурмистр.ру.