Собственник апартаментов в нежилом здании обратилась в суд с требованием к УО сделать перерасчёт платы за жилищные услуги и электроэнергию как для жилого помещения в многоквартирном доме. Верховный Суд РФ разъяснил, каким образом должны производиться начисления платы для апартаментов.
Застройщик после введения в эксплуатацию нежилого здания, где расположены апартаменты, заключил договор с управляющей организацией. Она имела право управлять зданием до момента, когда собственники выберут новую УО или иной способ управления. Размер платы за содержание помещения по договору составил 29 руб/кв.м.
На общем собрании собственники выбрали для дальнейшего управления зданием ту же УО. На следующем ОСС из-за отсутствия кворума им не удалось утвердить размер платы за содержание апартаментов. Плата за услуги УО для такого помещения начислялась на общих условиях.
Собственник апартаментов не согласилась с таким подходом к расчётам за жилищные услуги и обратилась в суд. Она требовала, чтобы в отсутствие утверждённого размера платы УО делала начисления исходя из тарифов за ЖКУ, установленных органом местного самоуправления для жилых благоустроенных помещений. Ведь она использует своё нежилое помещение для проживания.
Суды первой инстанции и апелляции согласились с доводами истца и обязали УО сделать перерасчёт с применением утверждённого городской администрацией размера платы для жилого помещения. УО обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой.
ВС РФ пришёл к выводу, что предыдущие суды при вынесении решений ошибались. Ведь апартаменты – это нежилое помещение в нежилом здании, и к ним не могут применяться тарифы и нормативы для жилого фонда в многоквартирном доме.
Поскольку собственники помещений в здании не смогли утвердить размер платы за жилищные услуги для апартаментов, то для решения вопроса о правомерности начислений суды должны установить объём оказанных управляющей организацией услуг и их экономическую обоснованность. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Напомним, что же такое апартаменты, и в чем их отличие от жилой недвижимости:
-
Апартаменты – нежилое помещение. Определение этого понятия содержится только в нормативных актах из сферы гостиничного бизнеса. В соответствии с принятой классификацией гостиниц установлены следующие категории номеров (п. 27 разд. 2 Порядка, утверждённого приказом Минкультуры РФ от 11.07.2014 № 1215):
- сюит,
- апартамент,
- люкс,
- джуниор сюит,
- студия.
Перечисленные виды номеров не предназначены для постоянной регистрации, только для временного пребывания.
2. Апартаменты не должны соответствовать стандартам, которые разработаны для жилых помещений. Например, стандарту уровня шума (СП 51.13330.2011), стандарту плотности городской застройки (СП 42.13330.2011) или стандарту обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры.
3. Для апартаментов есть два варианта управления:
3.1. Застройщик продаёт апартаменты, но имущество общего пользования не остаётся ни в чьей собственности.
В таком случае по аналогии с положениями Жилищного Кодекса РФ, такое имущество становится общим имуществом собственников апартаментов. По аналогии с ЖК РФ, собственники апартаментов собираются на общем собрании собственников, выбирают себе управляющую организацию, обсуждают существенные условия договора управления и начинают управлять общим имуществом МКД.
Действия по аналогии поддержал Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 64.
При первом варианте управления по аналогии будут действовать не все статьи Жилищного Кодекса РФ. Например, ст. 158 ЖК РФ о том, что если собственники не установили тарифы, то их должны утвердить органы местного самоуправления, действовать не будет, потому что у ОМС нет обязательств и полномочий на установление тарифов для нежилых помещений.
3.2. Застройщик продаёт апартаменты, а места общего пользования оставляет в своей собственности.
В случае, если все места общего пользования остались в собственности застройщика, он самостоятельно выбирает управляющую организацию и все существенные условия договоров. Собственников ставят перед безальтернативным решением, права выбора они не имеют.
Статья 7 ЖК РФ в этому случае применяться не будет, потому что аналогия законодательства недопустима, если это противоречит существу отношений.
В решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «...не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения».
Также ФАС Уральского округа указал, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям» (постановление от 23.08.2010 № Ф09-5956/10-С6 по делу № А50-3584/2010).
4. Часто собственники, купившие апартаменты, с удивлением узнают, что, согласно п. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты не относятся к жилью, а относятся к прочим видам нежилого имущества. Соответственно, по п. п. 3 и 4 ст. 403 НК РФ будут другие вычеты, а налоговые льготы на нежилые помещения не распространяются.
Судебная практика о правовом статусе апартаментов противоречива. В судебных решениях можно даже встретить термин «жилые апартаменты», например, в апелляционном определении Воронежского областного суда от 19.11.2013 № 33-5878. Законом такое понятие не утверждено.
По материалам портала РосКвартал.