На практике из-за отсутствия в действующем жилищном законодательстве четкого регулирования правового режима коттеджных поселков, возникает ряд споров по вопросу содержания общего имущества.
Такая неоднозначная ситуация сложилась в Оренбургском районе в отношении комплексной малоэтажной жилой застройки «Экодолье» в районе с. Ивановка.
Предыстория. Застройщик коттеджного поселка «Экодолье» на основании договора аренды получил земли под застройку у администрации Оренбургского района, в соответствии с которым, в том числе, взял на себя обязанности по содержанию и благоустройству данной территории.
Далее была создана управляющая организация ООО «Экосервис», с которой Застройщик при продаже индивидуальных жилых домов и квартир в таунхаусах заставлял покупателей заключить договор управления коттеджным поселком. Пункт об обязательном заключении такого договора был указан в договоре купли-продажи недвижимости.
Естественно, при покупке жилья мало кто задумывается о навязанных условиях и правовых последствиях подписания тех или иных документов.
Когда первые очереди застройки были выкуплены жителями, в поселении «Экодолье» было организовано внимание, общее собрание собственников ЖИЛЫХ домов расположенных на территории комплексной малоэтажной жилой застройки в районе с. Ивановка, Оренбургского района, решение оформлено протоколом общего собрания от 02 марта 2012 года.
Следует сразу уточнить, что поселению с названием «Экодолье» в порядке, установленном частью 1.1 статьи 10 Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ, не был присвоен самостоятельный статус городского, сельского поселения или муниципального района, указанная территория относится к МО «Ивановский сельсовет» Оренбургского района.
Большое количество новоселов коттеджного поселка подписали договоры управления с ООО «Экосервис». В соответствии с указанным решением и договором управления коттеджным поселком собственникам домов оказывались услуги по управлению поселком и содержанию территорий общего пользования в соответствии с тарифом, установленным общим собранием, в размере 2 руб. 25 коп. с одного квадратного метра площади земельного участка, а также услуги по охране территории коттеджного поселка по тарифу 200 руб. с домовладения.
Время шло, появились первые должники, и управляющая организация начала обращаться в суд с требованием о взыскании задолженности за жилищные услуги по управлению и содержанию коттеджным поселком.
Мировые судьи не задумываясь штамповали судебные решения и приказы в пользу ООО «Экосервис», ссылаясь на пресловутую аналогию ЖК РФ. Логика железная: решение ОСС собственников есть, договоры управления есть, значит можно применить аналогию с собственниками квартир в МКД. Обжалование решений мировых судей в районном суде результатов не давало.
Под шумок задолженность взыскивали даже с тех, у кого не было договора управления, и кто зарегистрировал свое право собственности на жилой дом уже намного позже того самого собрания 2012 года.
Ситуацию удалось изменить только когда к позиции должников прислушался Оренбургском областном суде. В качестве примера приведем Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19 января 2017 года по делу № 33-315/2017 (33-10436/2016).
Итак, обстоятельства дела. ООО «Экосервис» обратилось в суд с иском к собственникам земельного участка и жилого дома, который расположен в поселении «Экодолье», с требование о взыскании задолженности за услуги по управлению поселком и содержанию территорий общего пользования в соответствии с тарифом, установленным общим собранием.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ООО «Экосервис», суд первой инстанции, применив положения ст. 161, 137 Жилищного кодекса РФ, исходил из того, что собранием собственников жилых домов, расположенных на территории комплексной жилой малоэтажной застройки, избран способ управления жилым комплексом, управляющей организацией, в качестве которой выбрали - ООО «Экосервис», установлены тарифы на управление поселком и содержание территорий общего пользования, данные тарифы ответчиком в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными, как и решения общего собрания в целом, следовательно, собственники жилого дома обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества независимо от наличия договора между ними и управляющей компанией и отсутствия регистрации права долевой собственности ответчиков на часть общего имущества поселка.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, собственники обратились с апелляционной жалобой в Оренбургский областной суд. Выслушав доводы сторон, судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда пришла к следующим выводам:
«… Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям положения Жилищного кодекса РФ по аналогии. Вместе с тем, спорные отношения урегулированы нормами Гражданского кодекса РФ, а также положениями Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в связи с чем нормы Жилищного кодекса РФ не применимы.
В силу п.п. 18, 19 ст. 14, ч. 1 и ч. 3 ст. 17 Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора, организация благоустройства и озеленения территории поселения, утверждение Правил благоустройства относится к вопросам местного значения поселений и городских округов и входит в полномочия органов местного самоуправления. В целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления обладают полномочиями на создание муниципальных предприятий и учреждений, делегируют выполнение своих полномочий структурным и территориальным подразделениям администрации МО.
Согласно ответу администрации, МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области от 18 января 2017 года № 14 Правила благоустройства в МО Ивановский сельсовет не утверждены.
Земельные участки, составляющие территорию жилого комплекса «Экодолье», находятся на праве аренды на основании договора аренды земельного участка под комплексное освоение территории в целях жилищного строительства, заключенного между администрацией МО Оренбургский район и ООО «Компания ЭкоДом» (далее по тексту «Экодолье Оренбург»).
В настоящее время договор аренды земельного участка от (дата) является действующим для сторон, земельный участок находится во временном владении и пользовании у арендатора. Согласно условиям договора аренды земельного участка, к обязанностям арендатора ООО «Экодолье Оренбург» за счет последнего в частности, относится подготовка проекта планировки и проекта межевания территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры и сетей инженерно-технического обеспечения иждивением арендатора в соответствии с утвержденным проектом планировки осваиваемой территории общепоселковых сетей и сооружений газоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения, ливневой, хозяйственно-бытовой и фекальной канализации, объектов, автомобильных дорог и пешеходных зон (тротуаров и пр.), наружного освещения, слаботочных сетей (телекоммуникации), благоустройство осваиваемой территории, озеленения, ограждений (включая внутрипоселковые), организация зеленой зоны жилого комплекса «Экодолье».
Следовательно, обязанности по благоустройству и содержанию территории общего пользования жилого комплекса «Экодолье» возложены на арендатора земельного участка, а именно на ООО «Экодолье Оренбург».
По сообщению администрации МО Ивановский сельсовет, договорные отношения между администрацией и ООО «Экосервис», предметом которых является благоустройство и/или охрана жилого комплекса Экодолье отсутствует. Частично указанные обязанности входят в обязанности ООО «Экодолье Оренбург» по договору аренды земельного участка.
Как пояснил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Экосервис», ООО «Экосервис» и ООО «Экодолье» в договорных отношениях также не состоят, следовательно, обязанность по благоустройству и содержанию территории общего пользования арендатором истцу не передавалась.
Общим собранием собственников жилых домов, расположенных на территории комплексной малоэтажной застройки в районе с. Ивановка, проведенным в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 02.03.2012 г. принято решение о выборе способа управления жилым комплексом – управление поселком Экодолье управляющей организацией ООО «Экосервис», утверждены тарифы на управление поселком и содержание его территории – для домов, расположенных во второй очереди в сумме 2,50 рублей с 1 кв.м. площади земельного участка, тариф на охрану территории поселка специализированной охранной организацией – 200 рублей с домовладения.
Как следует из материалов дела, часть собственников жилых домов и земельных участков поселка Экодолье заключили договоры управления коттеджным поселком с ООО «Экосервис». Остальные собственники, в том числе ответчики, договор управления с ООО «Экосервис» не заключали.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Поскольку полномочия по благоустройству и содержанию территории общего пользования жилого комплекса Экодолье администрацией муниципального образования истцу не передавались, договор управления ответчиками с истцом не был заключен, доказательства возникновения гражданско-правовых отношений между ними истцом не представлены, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Экосервис» отсутствуют…»
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ООО «Экосервис» отменил, указав, что судом неправильно применены нормы материального права, и принял по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
После принятия указанного определения, был принят ряд аналогичных решений, например, Постановление президиума Оренбургского областного суда № 44г-89/2019 от 11 ноября 2019 года.
Кстати, для собственников, которые всё-таки подписали договор управления с ООО «Экосервис», также появилась положительная практика досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, смотрите Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13 мая 2020 г. по делу №8Г-8233/2020[88-9763/2020]
Суды по данному делу постановили считать расторгнутым договор на управление коттеджным поселком, заключенный между собственником и ООО "Экосервис", с момента направления собственником заявления с требованием о расторжении договора, и обязал ООО "Экосервис" исключить из суммы задолженности, задолженность, которая начислялась после направления собственником указанного заявления.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/