Решения принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 2 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Такое право есть и у действующей управляющей организации (часть 7 статьи 45 ЖК РФ).
Основные этапы организации и проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме.
Этап 1. Создание инициативной группы собственников и определение инициатора собрания.
Необходимо определить, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно части 2 статьи 45 ЖК РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).
Этап 2. Подготовка документации.
Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:
1. Реестр собственников помещений многоквартирного дома. Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома: для физических лиц - ФИО, для юридических лиц – полное наименование, ОГРН, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников. Реестр собственников является неотъемлемой частью протокола общего собрания. Его можно получить в управляющей организации конкретного дома.
2. Сообщение о проведении общего собрания собственников.
Согласно части 5 статьи 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы, указанные в части 2 статьи 44 ЖК РФ;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Важно: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (часть 2 статьи 46 ЖК РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания. Точно такая повестка дня должна быть отражена в итоговом протоколе общего собрания собственников.
3. Бланки решений собственников.
4. Списки присутствующих и приглашенных лиц.
5. Документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания (например, проект договора управления, проект Устава ТСЖ/ТСН).
Этап 3. Уведомление о проведении общего собрания собственников.
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте общего собрания собственников следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Согласно части 4 статьи 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя способами:
1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;
2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;
3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений (если ранее принят такой способ уведомления о проведении общего собрания собственников помещений).
Этап 4. Проведение общего собрания собственников в выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).
Важно: голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично, так и через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями части 3 и части 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
Согласно части 5.1 статьи 48 ЖК РФ при проведении общего собрания собственников посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, надо указать следующие сведения:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О. голосующего собственника (представителя собственника), номер помещения, его доля в праве собственности на помещение);
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность.
Важно: при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются (часть 6 статьи 48 ЖК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Согласно пункту 1 части 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 статьи 26 ГК РФ, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ (принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение).
Этап 4. Оформление протокола общего собрания собственников.
Счетная комиссия должна обработать бюллетени и подсчитать результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.
В соответствии с частью 6 статьи 48 ЖК РФ засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа.
Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования.
Требования к оформлению протокола общего собрания собственников подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».
Протокол общего собрания должен содержать следующие сведения:
а) наименование документа;
б) дата и номер протокола общего собрания;
в) дата и место проведения общего собрания;
г) заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
д) содержательная часть протокола общего собрания;
е) информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:
а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (последнее - при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН собственников - юридических лиц, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников;
б) копия текста сообщения о проведении общего собрания;
в) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, или в системе в соответствии с частью 4 статьи 45, частью 2 и 3 статьи 47.1 ЖК РФ;
г) списки присутствующих и приглашенных лиц;
д) документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;
е) документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
ж) письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их, дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.
Ответственным за подготовку решений (бюллетеней) собственников помещений в многоквартирном доме является инициатор общего собрания.
К протоколу общего собрания могут быть приложены иные документы в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через десять календарных дней с даты проведения общего собрания.
Этап 5. Уведомление собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного собрания.
Окончательное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников.
Согласно части 3 статьи 46 ЖК РФ инициатор обязан уведомить всех собственников о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итогах голосования не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Этап 6. Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в Службу государственной жилищной инспекции Ивановской области.
Порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в органы государственного жилищного надзора утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному направлению инициатором в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, обязаны направить подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ инициатором собрания, в орган государственного жилищного надзора в течение пяти рабочих дней со дня, когда они были получены от инициатора.
Этап 7. Хранение материалов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с частью 4 статьи 46 ЖК РФ копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.