В России имеется множество государственных программ, касающихся разных отраслей, которые утверждены на уровне Правительства и Президента РФ. Во исполнение государственных программ принимаются различные нормативно-правовые акты, в которых прописаны механизмы реализации этих программ, а также источники финансирования.
Особенно множество программ государством разрабатывается в сфере обеспечения жильем граждан России, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Это и правильно: ведь государство имеет, в том числе и функцию – помощи нуждающимся в социальной поддержке слоев населения, которыми являются ветераны, инвалиды, малоимущие, бюджетники, а также молодые семьи, имеющие несовершеннолетних детей.
Одной из таких программ стала государственная программа «Жилье российской семье» (ЖРС), которая являлась частью государственной федеральной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2014 № 323 утверждена Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», предусматривающая реализацию программы «Жилье для российской семьи» (далее по тексту - Постановление № 323).
5 мая 2014 года Правительством Российской Федерации принято постановление № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» (далее по тексту – Программа) в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление № 404).
Программа предполагает обеспечение жильем экономического класса определенных категорий граждан и в качестве компенсации низкой стоимости строительства жилья определяет механизм выкупа у застройщиков построенных ими на проектах, заявленных по Программе, объектов инженерной инфраструктуры.
Программа предполагала обеспечение дешевым и комфортным жильем российских семей, предоставление особых выгодных условий по ипотеке, а для Застройщиков – новые гарантированные объекты для строительства, которые также решали проблему с работой для множества граждан региона.
В самой выгодной ситуации в данном случае оказались российские семьи, приобретающие жилье по Программе. Семьи приобретали по Программе новое комфортное жилье в новых микрорайонах, выделенных специально Застройщикам под строительство многоквартирных домов. То есть, главная цель Программы – новое и недорогое жилье для семей – реализована для какой - то части семей, но не в том объеме, котором заявлено в Программе.
Застройщики также должны были не остаться внакладе, ведь Программой гарантировался выкуп объектов инженерной инфраструктуры, построенной в этих микрорайонах, выкуп ОАО «Агентство по ипотечно-жилищному кредитованию» (АИЖК) нереализованного жилья.
И если жилье практически реализовано в рамках Программы, то с объектами инженерной инфраструктуры, а именно: внутриквартальными сетями электро-, водо-, теплоснабжения, водоотведения, возникла проблема, не решенная государством до настоящего времени.
Механизм выкупа заключался в строительстве сетей за счет застройщика, последующей их продажей в адрес специально созданной проектной компании (специальное общество проектного финансирования, создаваемое силами и за счет средств ОАО АИЖК отдельно под каждый вид сетей в зависимости от вида ресурсов далее по тексту - СОПФ) и одновременной передаче сетей от СОПФ ресурсоснабжающей организации в аренду для эксплуатации.
Пунктом 16 Постановления № 404 в целях обеспечения в рамках программы строительства жилья экономического класса объектами инженерно-технического обеспечения, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - участников программы могут принимать участие в мероприятиях акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» или акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства», предусматривающих финансирование акционерным обществом "Агентство ипотечного жилищного кредитования" выкупа таких построенных в рамках программы объектов либо приобретения закладных, удостоверяющих право залога на объекты инженерно-технического обеспечения, созданные в рамках программы.
Пунктом 17 указанного Постановления № 404 установлен предельный объем финансирования выкупа объектов инженерно-технического обеспечения, построенных в рамках программы, либо приобретения закладных, удостоверяющих право залога на объекты инженерно-технического обеспечения, созданные в рамках программы, не может превышать 4 тыс. рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилья экономического класса, подлежащего строительству (построенного) в рамках Программы на территории субъекта Российской Федерации.
Заложниками данной нерешенной проблемы стали Застройщики, которые строили дешевое жилье для российских семей. Механизм выкупа не заработал ни в одном регионе из 70 – участников Программы. Проблема состоит в том, что разработчики Программы не прописали в законе обязательства государства, субъекта Федерации, муниципальных властей, позволяющие понудить, то есть решить в судебном порядке, данный спорный момент.
А порядок финансирования выкупа сетей прописан в утвержденной Решением наблюдательного совета ОАО «АИЖК» (протокол от 12.12.2014 № 1/05) «ПРОГРАММЕ по финансированию выкупа объектов инженерно-технического обеспечения» в соответствии с Постановлением № 404. Указанной программой (далее по тексту - Программа АИЖК) предусмотрен порядок финансирования выкупа АИЖК у Застройщиков объектов инженерно-технического обеспечения, а также необходимый порядок действий сторон для заключения договоров.
Исходя из вышеназванного документа в рамках Соглашения с Минстроем России и ОАО «АИЖК» об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» объектами инженерно-технического обеспечения (далее – Соглашение), ОАО «АИЖК» принимает на себя обязательство по заключению предварительного договора, предметом которого является закрепление условий заключения в будущем договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения и договора аренды (лизинга) такого объекта (пункты 6.1-6.3 Программы АИЖК).
Указанный предварительный договор должен быть заключен в день заключения органом исполнительной власти субъекта Федерации и застройщиком договора, содержащего обязательства застройщика ввести в эксплуатацию до 01.07.2017 года не менее 25 тыс. кв. м общей площади жилья экономического класса, а также заключить договоры участия в долевом строительстве в период строительства домов или договоры купли-продажи в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию таких жилых домов или в день предоставления земельных участков по результатам отбора земельных участков, застройщиков, проектов.
Цель предварительного договора – согласовать и зафиксировать формулу расчета цены выкупа и существенные условия, которые позволят в будущем всем заинтересованным сторонам после ввода в эксплуатацию жилья экономического класса совершить связанные сделки купли-продажи и аренды объекта инженерно-технического обеспечения, провести необходимые платежи.
Стороны предварительного договора и суть их обязательств:
-
Субъект РФ – согласовать тариф и организовать проверку сметной стоимости объекта;
-
РСО – принять объект в аренду, обеспечив его эксплуатацию;
-
АИЖК – рассчитать цену и обеспечить финансирование выкупа;
-
Застройщик – своевременно ввести жилье и объекты в эксплуатацию, обеспечив к дате выкупа реализацию не менее 50% жилья.
В предварительном договоре должно быть закреплено обязательство заключить в течение 30 дней после принятия ресурсоснабжающей организацией в эксплуатацию объекта инженерно-технического обеспечения договора купли-продажи такого объекта с лицом, выступающим застройщиком при строительстве объекта инженерно-технического обеспечения.
Так как вышеназванные нормы не были закреплены на законодательном уровне, а являлись документом юридического лица, соответственно, и узнать о таком документе могли не все Застройщики своевременно. Ведь только законы и подзаконные акты подлежат официальному опубликованию в официальных средствах массовой информации и только с этого момента имеют законную силу. А решение ОАО АИЖК не является таковым. Поэтому названный выше предварительный договор большинством Застройщиков просто-напросто не был заключен.
Таким образом, порядок реализации и финансирования государственной Программы в части выкупа инженерных сетей, прописан не в законе, а значит - необязателен к исполнению.
Ведь имеется закрепленный в ст. 421 Гражданского кодекса РФ принцип свободы договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
АИЖК в свою очередь не заключило добровольно с Застройщиками договоры на выкуп сетей, так как предварительные договоры фактически мало у кого из них заключены. Постановлением 404, Постановлением 323 и иными нормами закона не предусмотрена обязанность АИЖК по обязательному заключению указанного предварительного договора, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи, несмотря на то, что финансирование выкупа объектов инженерной инфраструктуры у Застройщиков по Программе предусмотрено, правда, не в законе.
Указанные выводы подтверждаются Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 г. по делу А79-10003/2016:
«…Истец является участником реализации проекта строительства многоквартирных жилых домов в микрорайоне № 1 жилого района «Новый город» г. Чебоксары согласно договору от 30.06.2015 № 11/08-31, подписанному с Минстроем Чувашии в целях реализации программы «Жилье для российской семьи» на территории Чувашской Республики.
Истцом завершено строительство двух объектов инженерно-технического обеспечения, обеспечивающих поставку коммунального ресурса: сети водоснабжения и канализации в микрорайоне № 1 жилого района «Новый город» в г. Чебоксары; водоснабжение между улицей № 2 и улицей в жилой застройке (пешеходным бульваром № 2).
Письменные обращения ОАО «ИСКО-Ч» к ответчикам о подписании предварительного договора купли-продажи оставлены без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения в суд с иском.
…Необходимым условием права требования понудить другую сторону заключить договор является обязательность для этой стороны заключения такого договора.
Однако, действующим законодательством обязанность ответчиков по заключению указанного истцом предварительного договора, предметом которого является заключение в будущем другого предварительного договора, не предусмотрена.
Кроме того, как верно указано судом первой инстанции, истец стороной соглашения от 30.07.2014 № 09/8131-14 не являлся, в связи с чем оно не создает для него прав и обязанностей.
Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные правовые нормы, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований».
В 2017 году Программа прекратила свое действие в связи с истечением ее срока.
Еще весной 2017 года на сайте АИЖК появились тексты о нецелесообразности программы ввиду различных причин, в том числе и экономические: кризис в стране и мире.
В результате аудита Программы появился интересный документ: Решение Коллегии Счетной палаты Российской Федерации от 24 марта 2017 года № 15К (1160) «О результатах экспертно-аналитического мероприятия «Мониторинг реализации мероприятий программы «Жилье для российской семьи», в котором указано, что выкуп инженерной инфраструктуры не обеспечен Минстроем России и АИЖК по вине самих Застройщиков.
Но в тоже время, аудиторами установлены следующие интересные моменты:
«Проверка Счетной палаты показала, что программа фактически представляет собой «декларацию о намерениях», реализация которых не обеспечивается эффективными мероприятиями».
«Для строительства жилья экономического класса в рамках программы было предоставлено лишь 56 земельных участков, или 7,7% общего количества. Проведенный анализ показал, что все выбранные земельные участки не соответствовали критериям отбора и не были предоставлены для реализации программы».
«Отсутствие должной подготовки реализации программы, контроля за отбором в регионах и проработки эффективного применения механизмов поддержки со стороны Минстроя России и АО «АИЖК» не позволило снизить стоимость жилья на 20%».
«Соглашения по реализации мероприятий программы, заключенные между Минстроем России, АО «АИЖК» и регионами, фактически носили формальный характер, в том числе не были установлены плановые ежегодные значения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса, что не позволило осуществить надлежащий контроль за достижением показателей программы».
Однако АИЖК, ни одна из программ которой не завершена за все время существования этой организации, переложило в свою очередь вину на государство, Минстрой и экономический кризис:
«В изменившихся экономических условиях потребовались новые механизмы комплексной поддержки сектора жилищного строительства. Программа была запущена в начале 2014 года, но уже в конце того же года существенно изменились макроэкономические условия – произошла девальвация рубля, ключевая ставка выросла до 17%, резко выросла инфляция, стали снижаться реальные зарплаты и доходы населения».
«Бюджетные средства, запланированные на строительство инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры при реализации проектов по комплексному развитию территорий в рамках программы ЖРС, были перераспределены на реализацию программы субсидирования».
Из вышесказанного можно сделать выводы о том, что программа ЖРС не доработана, механизмы ее реализации не прописаны в законе, деньги для реализации из бюджета не выделялись, хотя и были запланированы. И также сделать выводы об отсутствии у государства намерения каким-либо образом в дальнейшем решать данную проблему. Программа закрыта и помнят о ней только Застройщики, которые до настоящего времени являются собственниками инженерных сетей и обязаны их содержать за свой счет без обещанного выкупа или аренды.
Так какие же пути разрешения данной ситуации с выкупом и содержанием объектов инженерной инфраструктуры, построенных по Программе, возможно предложить в настоящее время?
1. Неосновательное обогащение ресурсоснабжающих организаций за счет использования чужих сетей.
При поставке коммунальных ресурсов в многоквартирные дома ресурсоснабжающие организации используют чужое имущество (в данном случае – имущество организации - Застройщика) для получения таким образом прибыли от продажи коммунальных ресурсов населению и юридическим лицам.
В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Судебная практика по данным спорам имеется как положительная, так и отрицательная.
Решение Кировского районного суд г. Екатеринбурга по делу № 2-4693/31/16 от 19.07.2016 г.:
«В силу положений ст. 31 Федерального закона № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» к числу регулируемых видов деятельности в сфере холодного водоснабжения относится, в том числе, транспортировка воды, включая распределение воды.
Из положений ст. 16 Федерального закона № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» следует, что сторонами договора по транспортировке горячей или холодной воды являются организация, эксплуатирующая водопроводные сети и гарантирующая организация.
…Как следует из материалов дела, Мусабаев А.С. не осуществляет эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры, а является лишь собственником спорного участка водопроводной сети, по которому ответчик производит поставку коммунального ресурса в рамках заключенных с управляющими компаниями соответствующих договоров на отпуск питьевой воды и прием сточных вод, следовательно, истец не обладает специальным статусом организации коммунального комплекса и не имеет законных оснований для обращения с требованием об установлении для него соответствующего тарифа.
Таким образом, обязанность поставщика произвести возмещение истцу за использование его имущества (участка сети) возникает вне зависимости от наличия утвержденного в отношении собственника сети тарифа на транспортировку воды, тепловой и электрической энергии.
Требованиями ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Судом приняты доводы ответчика о том, что они получают оплату за воду по тарифам РЭК СО, вместе с тем надлежащих доказательств иного размера платы за пользование сетями Мусабаев А.С. ответчиком суду не представлено. Судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств в обоснование оспаривания оценки, представленной истцом. Расчет платы за пользование на основе тарифов (том 2 л.д.20-21) ни кем не подписан, сведений о квалификации лица, его осуществившем не представлены. В свою очередь справка о возможной стоимости арендной платы за пользование сетями на сумму <***> рублей за период с *** по ***, подготовленная специалистом ООО «Метрикс оценка» по запросу ответчика (том 2 л.д.199-201) не содержит принципа расчета, не содержит исходных данных о сетях, плата за пользование которыми была оценена, в отличие от расчета ООО «Областной центр оценки».
Таким образом, требования истца о взыскании неосновательного обогащения с ответчика за пользование сетями за период с *** по *** в сумме <***> рубль подлежат удовлетворению».
Также аналогичные положительные решения о взыскании неосновательного обогащения за пользование сетями третьих лиц изложены в следующих судебных актах: решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 28 декабря 2015 г. по делу № 2-9045/2015, Апелляционное определение Пермского областного суда от 28.09.2016 г. по делу № 33 – 11668.
Отрицательные решения: Определение ВС РФ от 03.04.2017 г. № 304-ЭС16-16267, Решение АС Кабардино-Балканской республики от 12.04.2018 г. по делу № А20-1070/2016.2. Возможность заключения договоров лизинга либо аренды указанных сетей с РСО.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) участники гражданских отношений свободны в заключении договоров. То есть, если в законе отсутствуют нормы, обязывающие субъекта гражданских прав заключить договор в определенных условиях гражданского оборота, понудить его к заключению невозможно.
Согласно пунктам 33,34 Постановления Правительства РФ от 22 октября 2012 г. N 1075 «О ценообразовании в сфере теплоснабжения» (далее по тексту – Постановление 1075) при формировании цен на теплоснабжение применяется метод обоснованных расходов, который включает в себя все расходы на производство, хранение и доставку регулируемой услуги.
В соответствии с пунктом 44 указанного Постановления 1075 в состав прочих расходов регулируемой организации, связанных с производством и реализацией продукции (услуг) по регулируемым видам деятельности, включаются, в том числе и расходы на арендную плату, концессионная плата, лизинговые платежи.
Пунктом 45 Постановления 1075 установлено, что в случае передачи регулируемой организации в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования в соответствии с основными условиями и мерами реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. N 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», размер арендной платы или лизингового платежа, учитываемый при установлении тарифов, определяется равным величине, установленной в договоре аренды или лизинговом соглашении.
Аналогичные нормы об экономической обоснованности тарифов на энергетические ресурсы и включении расходов по аренде и лизингу сетей третьих лиц, в том числе и по программе «Жилье российской семье», содержатся в пунктах 18,19, 28 Постановления Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178 «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике» (далее по тексту – Постановление 1178), ст. 39,40 Федерального закона «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ, в ст. 32 Федеральном законе «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ, п. 37,38, 44 Постановлении Правительства РФ от 13.05.2013 № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» (далее по тексту – Постановление 406).
Следовательно, государством предусмотрено на законодательном уровне возмещение расходов ресурсоснабжающих организаций (РСО) в случае аренды или лизинга сетей путем включения данных расходов в тарифы, в том числе и по Программе ЖРС. Изменение тарифов при заключения таких договоров может быть произведено не только с начала определенного периода регулирования, а в любое время при наличии оснований.
Но, в любом случае, заключение договора аренды или лизинга сетей также добровольное для РСО, законом не предусмотрена обязательность его заключения.
Застройщику имеет смысл решать данную проблему при помощи органов местного самоуправления. Полномочия МСУ урегулированы ФЗ от 06.10.2003 г. №131-ФЗ.
В соответствии со ст. 14 Закона 131 ФЗ к вопросам местного значения городского поселения относятся, в том числе и организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 17 Закона 131 ФЗ В целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов, городских округов, городских округов с внутригородским делением и внутригородских районов обладают полномочиями по организации теплоснабжения, предусмотренными Федеральным законом «О теплоснабжении», полномочиями в сфере водоснабжения и водоотведения, предусмотренными Федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении».
Таким образом, ответственность за организацию снабжения населения коммунальными ресурсами возложена законом на органы местного самоуправления. В рассматриваемом случае государство в лице государственных органов и органов местного самоуправления переложило часть ответственности на частную организацию и осуществляет выполнение своей функции за счет нее.
Учитывая изложенное, видится несколько возможностей для разрешения описанной в статье ситуации:
1. Застройщику обратиться в орган местного самоуправления за содействием в решении вопроса по заключению договоров лизинга или аренды объектов инженерной инфраструктуры с ресурсоснабжающими организациями либо иным способом разрешения проблемы содержания или указанных сетей.
2. Застройщику обратиться напрямую в ресурсоснабжающие организации с предложением о заключении договора лизинга либо аренды сетей, которые находятся в собственности вашей организации. Однако заключение указанного договора возможно только при условии государственной регистрации права собственности на объекты.
3. Предъявить иск в суд к РСО о взыскании расходов за использование чужого имущества, то есть неосновательного обогащения. Но перспективы данного иска неоднозначны, существует вероятность отрицательного судебного решения.
4. Есть еще вариант бесплатно отдать внутриквартальные инженерные сети муниципалитету, но как крайний вариант, если иные возможности уже перепробованы. Все-таки, вложенные затраты строителей на их строительство должны быть каким-то образом возмещены.
По материалам сайта Бурмистр.ру.