Многоквартирный дом, который признан в установленном законом порядке аварийным, является «котом в мешке» для управляющей организации, которая его обслуживает. С одной стороны, затраты по обслуживанию минимальные – ведь дом всё равно под снос, большая часть жильцов уже ожидает расселения и не дергает УО по каждому недочету. А с другой стороны - по договору управления УО берет на себя ряд обязательств. В случае аварийной ситуации или жалобы жителей в надзорные органы по вопросу надлежащего содержания, крайней останется управляющая организация.
При управлении МКД управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, в числе прочего обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Положениями пункта 11 Правил №491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, в том числе, включает в себя:
- осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В силу части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, законодательство не связывает факт признания жилого помещения непригодным к проживанию с освобождением жильцов такого дома от внесения ими платы за содержание жилья и платы за коммунальные услуги.
Сам по себе факт признания жилого дома непригодным для проживания не является основанием для отказа в начислении и взимании платы за содержание и ремонт помещения, договор управления многоквартирным домом не расторгнут, соответственно, отношения по обслуживанию общего имущества дома, оказанию коммунальных услуг не прекращены.
Исходя из вышеуказанных норм, управляющая организация несет ответственность за содержание МКД, признанного аварийным, выполняет работы по содержанию и текущему ремонту такого дома в соответствии с требованиями, предусмотренными:
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;
- Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003 г.; -
- Правилами содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года.
Судебная практика по обжалованию предписаний и постановлений о привлечении к административной ответственности за нарушение лицензионных требований подтверждает указанную позицию.
Например, Постановление Арбитражного суд Северо-Западного округа от 26 июня 2020 г. №Ф07-6132/20 по делу №А05-11177/2019.
УО обжаловала предписания органа ГЖН от 19.08.2019 об устранении выявленных нарушений.
Суд первой инстанции заявление УО удовлетворил, указав, что оспариваемое предписание незаконно, поскольку обязывает управляющую компанию провести капитальные работы в отдельном жилом помещении МКД, признанного аварийным, подлежащим расселению и сносу.
Апелляционная инстанция посчитала, что признание МКД аварийным и подлежащим сносу не освобождает УО от обязанности выполнения работ по содержанию общего имущества МКД в состоянии, обеспечивающим нормальные и безопасные условия проживания граждан.
Суд кассационной инстанции с доводами суда апелляционной инстанции согласился, в удовлетворении кассационной жалобы УО было отказано.
Аналогичные выводы изложены в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2021 г. №08АП-499/21 по делу №А75-16282/2020.
Управляющая компания обжаловала постановление Нефтеюганского отдела инспектирования Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.09.2020 г. о привлечении к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ, в части назначенного наказания.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.12.2020 по делу №А75-16282/2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, УО обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что суд первой инстанции, отказывая УО в удовлетворении заявления о снижении назначенного по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ штрафа и назначении наказания виде штрафа ниже минимального размера, не принял во внимание следующие обстоятельства.
На момент вынесения оспариваемого постановления срок эксплуатации спорного многоквартирного дома составил 42 года. При этом решением Администрации г. Нефтеюганска от 25.12.2006 №2514 этот дом признан непригодным для проживания, постановлением Администрации г. Нефтеюганска от 04.04.2014 №67-р дом признан аварийным и подлежащим расселению.
Вместе с тем в силу надлежащего исполнения Обществом как управляющей организацией обязанностей по поддержанию безопасных и комфортных условий проживания общее имущество собственников спорного дома поддерживается в состоянии, обеспечивающем проживание жильцов в этом доме до отселения.
Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы суд указал:
«..Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный МКД решением Администрации признан непригодным для проживания, постановлением Администрации от 04.04.2014 дом признан аварийным и подлежащим расселению, подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство не освобождает управляющую организацию по содержанию общего имущества многоквартирного дома (пункт 3.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях").
Доказательств, подтверждающих, что управляющая компания предприняла все зависящие от него меры по недопущению совершения административного правонарушения, в материалы дела не представлено, чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения требований действующего законодательства, нарушение которых послужило основанием для привлечения к административной ответственности, в материалах дела, не имеется..»
Управляющая компания получила штраф в размере 250 000 рублей.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/