Сусана Киракосян, эксперт РосКвартал, выделила пять формулировок, которые опасно включать в Устав товарищества собственников жилья/недвижимости. Это может привести к штрафам и оспариванию положений Устава в суде.
Разберем их подробнее:
- Включение в Устав дискриминационных положений и создание для членов ТСЖ необоснованных преимуществ.
- Неправильное распределение компетенции между правлением и общим собранием членов ТСЖ.
- Делегирование общему собранию членов ТСЖ решение вопросов о пользовании и распоряжении общим имуществом.
- Определение собственного порядка подсчёта голосов на собрании.
- Технические ошибки и опасные сокращения.
Проверьте ваш Устав. Если в нём упоминаются перечисленные формулировки, в него нужно внести изменения.
Включение в Устав дискриминационных положений и создание для членов ТСЖ необоснованных преимуществ – первая ошибка, которую совершают товарищества. Пример: «Собственникам помещений, имеющим задолженность за содержание и ремонт общего имущества, ограничивается доступ к пользованию парковкой», «Членом ТСЖ может стать любой собственник, имеющий регистрацию по месту жительства в жилом помещении МКД».
Устав не должен содержать необоснованных преимуществ и ограничений для потребителя. Необоснованными или дискриминационными являются те положения, которые противоречат основам правопорядка и нравственности.
Какие могут быть последствия нарушения: Административная ответственность по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. Штраф для председателя ТСЖ составляет от 1000 до 2000 рублей, для ТСЖ – от 10 000 до 20 000 рублей.
Собственник, который подвергся дискриминации, может оспорить положения Устава, потребовать компенсации морального вреда, возмещения судебных расходов и восстановления в своих правах. Положение Устава об исключении из членов ТСЖ в случае осуществления деятельности, нарушающей действующее законодательство либо дискредитирующей цели товарищества, суды часто признают недействительным.
Такое положение незаконно, оно создаёт дополнительные возможности прекращения членства лица в ТСЖ в отсутствие предусмотренных законом оснований (определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.2012 по делу № 33-4777/2012).
При рассмотрении аналогичного дела суд признал законными дополнительные основания для исключения из членов ТСЖ. ТСЖ включило в Устав положение об исключении из членов ТСЖ при неуплате обязательных взносов и платежей в течение более чем 6 месяцев, при умышленном нанесении вреда общему имуществу ТСЖ и его членам, нарушении Устава. По иным основаниям член ТСЖ может быть исключён только решением общего собрания членов ТСЖ и только после предупреждения.
Собственник нежилого помещения был исключён из состава членов ТСЖ за многочисленные нарушения порядка пользования общим имуществом. Собственник попытался оспорить данное положение Устава, но суд ему отказал.
Действующим законодательством не запрещена возможность исключения лица из членов ТСЖ, если такая возможность предусмотрена Уставом товарищества (определение Московского городского суда от 19.04.2018 № 4г-5181/2018 – нажмите «Скачать файл»).
Неправильное распределение компетенции между правлением и общим собранием членов ТСЖ – вторая опасная формулировка. Пример: «Правление ТСЖ вправе:
- принимать решения о выплате председателю правления вознаграждения;
- об утверждении сметы доходов и расходов».
Не делегируйте правлению ТСЖ вопросы, которые должно решать общее собрание членов ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ). Например, о ликвидации ТСЖ, утверждении сметы доходов и расходов, выплате вознаграждения председателю и членам правления ТСЖ. Эти вопросы находятся в исключительной компетенции членов товарищества.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ может быть расширена (ч. 4–5 ст. 145, ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). В Уставе можно предусмотреть право собрания членов ТСЖ решать вопросы правления ТСЖ. Например, об избрании председателя или привлечении УО, иной подрядной организации для техобслуживания дома (ст. 148 ЖК РФ).
Последствия нарушения могут быть следующими:
- оспаривание решений, принятых с нарушением компетенции;
2. риск жалобы, внеплановой проверки ГЖИ и выдачи предписания.
Суд признал незаконным постановление Управления Роспотребнадзора о привлечении ТСЖ к административной ответственности. ТСЖ, выставляя квитанции по оплате за ЖКУ, включало в них новую строку «комиссия банка» на основании решения членов ТСЖ об уплате комиссионного вознаграждения.
Суд отметил, что к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в ЖК РФ вопросов может быть отнесено решение иных вопросов. Дополнительная компетенция прописывается в уставе ТСЖ (определение Верховного суда РФ от 20.11.2017 № 302-АД17-16618 по делу № А33-3721/2017). Делаем вывод: компетенция общего собрания членов ТСЖ может быть расширена вопросами, не поименованным в ЖК РФ.
Это был судебный акт в пользу распределения компетенции, но есть и негативная практика, когда распределение компетенции суды признают незаконным. Пример – постановление Верховного суда РФ от 08.06.2015 № 32-АД15-3. Суд признал незаконным включение в квитанцию собственников строки «плата за замену (установку) приборов учёта электрической энергии».
Основанием явилось принятое на заседании членов правления ТСЖ решение об установлении индивидуальных приборов учёта. Суд отметил, что вопрос об установлении платы за ЖКУ и дополнительные услуги отнесён к исключительной компетенции собрания членов ТСЖ. Правление не имело права решать данный вопрос.
Вывод: перераспределение компетенции общего собрания членов ТСЖ незаконно. Подобные действия могут негативно отразиться на работе всего товарищества.
Третья опасная формулировка в Уставе товарищества – делегирование общему собранию членов ТСЖ решения вопросов о пользовании и распоряжении общим имуществом. Пример: «Общее собрание членов ТСЖ принимает решения по вопросам:
- о передаче общего имущества МКД в аренду и выдаче разрешения на размещение наружной рекламы».
Только ОСС правомочно принимать решения о пользовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома: о размещении на крыше и фасаде дома рекламной конструкции, телекоммуникационного оборудования, передаче в аренду общих помещений. Ранее ЖК РФ позволял решать такие вопросы общему собранию членов ТСЖ (пп. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в редакции от 23.07.2008).
Последствия нарушения:
- ничтожность положения Устава и принимаемого на собрании членов ТСЖ решения в части пользования и распоряжения общим имуществом;
- риск жалобы, внеплановой проверки ГЖИ и выдачи предписания.
Исключение составляют случаи, когда ОСС МКД наделяет председателя или правление товарищества правом подписывать договоры о передаче общего имущества третьим лицам. Например, председателю ТСЖ передают право заключить договор о сдаче общего имущества в аренду под установку рекламной конструкции (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
По результатам проверки ГЖИ потребовала от товарищества устранить нарушения в Уставе. Пункты Устава содержали право членов ТСЖ сдавать общее имущество дома в аренду и выдавать разрешения на размещение наружной рекламы. ТСЖ оспорило предписание ГЖИ, но суд отказал товариществу, потому что признал такие положения Устава незаконными (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 по делу № Ф07-16557/2017). ТСЖ незаконно сдавало в аренду помещения МКД.
Такой вывод сделал суд, рассматривая дело по иску одного из собственников помещений этого дома. В решении суд указал, что положение Устава ТСЖ о праве членов товарищества распоряжаться общим имуществом противоречит закону (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А56-8834/2016).
Определение собственного порядка подсчёта голосов на собрании — четвёртая опасная формулировка, которую можно встретить в Уставах товариществ собственников жилья. Она не касается жилищных и жилищно-строительный кооперативов, где голосуют не квадратными метрами. Пример неправильной формулировки: «Каждый член товарищества на общем собрании обладает 1 (одним) голосом».
ЖК РФ не устанавливает числа голосов, которыми обладает каждый член товарищества. Но ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ о порядке проведения ОСЧ товарищества отсылает к ст. 44–48. В ч. 3 ст. 48 говорится о том, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения (по аналогии член ТСЖ) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
То есть 1 кв. м. площади квартиры равен 1 голосу члена ТСЖ. Последствиями нарушения могут быть:
- риск жалобы, внеплановой проверки ГЖИ и выдачи предписания;
- оспаривание положения Устава;
- оспаривание решений собраний членов ТСЖ.
Суд по иску собственника нежилого помещения признал недействительным положение Устава ТСЖ о том, что каждый член товарищества на общем собрании обладает одним голосом. Такой порядок подсчёта голосов противоречит нормам ЖК РФ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.2012 по делу № 33-4777/2012).
Устав должен быть составлен по всем правилам юридической техники, пронумерован и прошит. В нём должны чётко излагаться основные правила деятельности ТСЖ, целиком именоваться органы управления. Не допускаются сокращения, влекущие двусмысленность («собрание», «общее собрание»). Такой нечёткой формулировкой может воспользоваться любой конфликтно настроенный житель дома.
Пример опасной формулировки: «Общее собрание товарищества ведёт председатель ТСЖ или его доверенное лицо». Такие формулировки – несущественное нарушение. Но они будут дополнительным основанием для оспаривания положений Устава в суде.
Суд признал формулировку Устава ТСЖ о том, что «общее собрание товарищества ведёт председатель ТСЖ или его доверенное лицо», нарушением ч. 5 ст. 146 ЖК РФ (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 по делу № Ф07-16557/2017). Вместо «доверенного лица» в Уставе надлежало указать заместителя председателя или члена правления товарищества.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/10466/5-opasnyh-formulirovok-v-ustave-tovarischestva-sobstvennikov-zhilya