В данной статье рассмотрим ситуацию, когда в неисправность пришло оборудование в МКД, которое требует капитального ремонта, а собственники своевременно не проводят общее собрание для голосования по данному вопросу. А также возможные действия управляющей организации для минимизации рисков здоровью жильцов, и судебную практику по данному вопросу.
В п. 7.6.2. ГОСТ Р 55964-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Лифты. Общие требования безопасности при эксплуатации" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 06.03.2014 N 93-ст), приведен состав работ, выполняемых при капитальном ремонте лифта (работ капитального характера), в который входят ремонт или замена одного или нескольких узлов (составных частей), в т.ч. лебедки главного привода и ее составных частей: редуктора, червячной пары, тормоза, отводного блока, моторной или редукторной полумуфт; электродвигателя лебедки главного привода; канатоведущего шкива лебедки главного привода, барабана трения; оборудования гидропривода (гидроагрегата, гидроцилиндра, трубопроводов); привода дверей кабины и его составных частей: редуктора, электродвигателя, балки привода дверей; постов управления; кабины и ее составных частей: рамы кабины, рамы пола, щитов купе кабины, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии) грузовзвешивающего устройства; дверей шахты, кабины и их составных частей: створок, порогов, замков, верхних балок дверей; шкафа управления и его составных частей: электронных плат, трансформаторов; преобразователя частоты и его составных частей: силового модуля, сетевого фильтра, тормозного резистора, электронных плат; натяжного устройства уравновешивающих канатов; ограничителя скорости в сборе, шкива ограничителя скорости, натяжного устройства ограничителя скорости; ловителей; противовеса и его составных частей: рамы противовеса, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии); разводки проводов по машинному помещению, шахте и кабине; подвесного кабеля; тяговых элементов; уравновешивающих канатов, цепей; каната ограничителя скорости; буфера.
Объем работ по замене или ремонту составных частей лифта определяется по результатам периодического технического освидетельствования и (или) в ходе проведения технического обслуживания лифта.
Капитальный ремонт лифта не входит в состав работ по техническому обслуживанию лифта и проводится специализированной организацией, осуществляющей техническое обслуживание и ремонт этих лифтов по отдельным договорам.
Из положений ГОСТ Р 55964-2014 следует, что если сломался какой-либо из элементов (узлов), перечисленных в п. п. 7.6.2. указанного стандарта, то работы по замене или ремонту такого элемента (узла) относятся к капитальным.
В связи с этим у управляющей организации возникает вопрос – можно ли провести капитальный ремонт лифта (лифтового оборудования) за счет средств текущего ремонта или целесообразнее изыскать для такого ремонта собственные средства, а затем взыскать их в качестве неосновательного обогащения с регионального оператора, если фонд капитального ремонта формируется на его счете.
Что касается возможности использования средств текущего ремонта для проведения капитального ремонта, то на наш взгляд, без принятия собственниками помещений соответствующего решения и без внесения изменений в договор управления, такая возможность у управляющей организации отсутствует ввиду следующего:
Частью 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В ч. 2 ст. 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме. Эта плата включает в себя:
-
плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
-
взнос на капитальный ремонт;
-
плату за коммунальные услуги.
Таким образом, в структуре платы выделены такие самостоятельные составляющие как плата за содержание жилого помещения, включающая в себя плату за текущий ремонт, и плата за капитальный ремонт в виде взносов.
Каждая из указанных видов плат является источником финансирования соответствующих работ и носит целевой характер, т.е. должна быть использована на оплату того вида работ, в отношении которых ее размер установлен.
Как указано в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 (далее ПП ВС РФ №22), перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество или кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).
Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, о чем прямо указано в п. 35 Правил №491.
Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются в соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными условиями договора управления.
Из изложенного следует, что размер платы за содержание жилого помещения, включающий в себя плату за текущий ремонт, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом соблюдения принципа его соразмерности утвержденному собственниками помещений перечню, объемам и качеству услуг и работ, в т.ч. по текущему ремонту, и указывается в договоре управления многоквартирным домом.
Согласно п. 16 и п. 17 ПП ВС РФ №22 размер платы за содержание и текущий ремонт не может устанавливаться произвольно и не может быть изменен управляющей организацией в одностороннем порядке. Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являясь существенным условием договора управления, также не может изменяться в одностороннем порядке управляющей организацией, если иное не установлено в условиях договора управления многоквартирным домом.
Следовательно, полученные управляющей организацией средства на проведение текущего ремонта должны быть использованы по целевому назначению – на проведение работ по текущему ремонту тех видов, в том объеме и в те сроки, которые предусмотрены договором управления многоквартирным домом.
Взносы на капитальный ремонт также носят целевой характер и могут расходоваться только в том порядке, который урегулирован разделом IX ЖК РФ и предусматривает принятие собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта с учетом предложения лица, управляющего многоквартирным домом.
В ч. 2 ст. 189 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Согласно пп. г) п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта, в том числе по результатам проведенных осмотров общего имущества в многоквартирном доме, и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, управляющая организация, выявившая необходимость проведения капитального ремонта лифта, должна сформировать предложение для собственников помещений, содержащее информацию, необходимую для принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта (состав информации, подлежащей отражению в таком решении приведен в зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта в ч. 5 и ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ) и инициировать проведение общего собрания собственников помещений с соответствующей повесткой дня (такое право ей предоставлено ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
В качестве источника финансирования проведения работ по капитальному ремонта лифта в сроки, более ранние, чем предусмотрено региональной программой проведения капитального ремонта, могут быть дополнительные средства, уплачиваемые собственниками помещений с последующим зачётом таких средств путем освобождения собственников от уплаты взносов на капремонт в будущих периодах в пределах потраченной суммы (при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора), а также средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете при условии их достаточности для проведения капитального ремонта лифта в более ранние сроки или при условии уплаты собственниками помещений взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса.
Если собственники помещений не соберутся на общее собрание по вопросу проведения капитального ремонта лифта ранее срока, предусмотренного региональной программой, а обращение управляющей организации в уполномоченный орган для целей актуализации такой программы путем внесения в нее (и в краткосрочный план ее реализации) изменений из-за неотложности проведения работ по капитальному ремонту лифта не даст быстрых результатов, то можно рассмотреть такой вариант действий, которые предприняла управляющая организация из Екатеринбурга (см. Дело № А60-63605/2017)
Эта управляющая организация выполнила работы по капитальному ремонту лифта (замену каната ограничителя скорости) за собственный счёт, а затем обратилась в суд за взысканием потраченных денежных средств с регионального оператора, который отказался в добровольном порядке возместить расходы на проведение ремонтных работ по восстановлению работоспособности лифтового оборудования, поскольку срок их проведения по региональной программе был определен 2036-2038 гг., и для переноса сроков необходимо общее собрание собственников данного многоквартирного дома, которое не состоялось.
Как указано судом, «начиная с 2014 г. управляющая компания не вправе собирать денежные средства по статье «капитальный ремонт» поскольку данное право в силу положений ст. 180 ЖК РФ относится к компетенции Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области.
Однако, несмотря на то, что работы по замене каната ограничителя скорости являются работами капитального характера, управляющая компания в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, учитывая неотложный характер данной поломки, осуществило замену указанного лифтового оборудования, также управляющая компания не выбрана в качестве владельца спец. счета для формирования фонда капремонта. Учитывая, что денежные средства, поступающие от жителей в качестве платы за содержание жилья и текущий ремонт, не могут быть использованы в целях финансирования работ по капитальному ремонту, в связи с чем, указанные работы управляющая компания провела за свой счет».
Поскольку между управляющей организацией и региональным оператором отсутствуют договорные отношения, отсутствуют и основания для зачёта взаимных требований, связанных с содержанием общего имущества собственников многоквартирного дома. В связи с этим управляющая организация обратилась в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения с регионального оператора.
Арбитражный суд Свердловской области Решением от 23 марта 2018 года удовлетворил требования управляющей организации в полном объеме.
17 ААС своим Постановлением № 17АП-6280/2018-ГК от 31.05.18 отменил решение суда первой инстанции и отказал управляющей организации в удовлетворении ее требований к региональному оператору, ссылаясь на то, что «судом не учтены положения, касающиеся организации капитального ремонта, введенные законодателем в разделе IX ЖК РФ, при этом, основания для вывода о том, исполнитель коммунальных услуг по своему усмотрению вправе изменять сроки проведения капитального ремонта, закрепленные в Региональной программе капитального ремонта, и самостоятельно проводить капитальный ремонт, а также получать компенсацию затрат от ответчика 2, апелляционным судом не установлены».
Арбитражный суд Уральского округа (Постановление № Ф09-5821/18 от 14.11.18) и Верховный Суд РФ (Определение № 309-ЭС18-26252 от 05.06.19) поддержали позицию управляющей организации и обязали регионального оператора возместить ей стоимость работ по капитальному ремонту лифтового оборудования, исходя из следующего:
-
неисправность лифтового оборудования создает опасность для жизни и здоровья жильцов многоквартирного жилого дома,
-
работы по ремонту лифтового оборудования относились на момент их проведения к неотложным работам, так как в случае их невыполнения сохранялась вероятность наступления неблагоприятных последствий для жителей данного дома,
-
в настоящее время ремонт такого оборудования законом отнесен к видам капитального ремонта (п.2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ),
-
управляющая компания не выбрана в качестве владельца специального счета для формирования фонда капитального ремонта,
-
денежные средства, поступающие от жителей в качестве платы за содержание жилья и текущий ремонт, не могут быть использованы в целях финансирования работ по капитальному ремонту
-
работы по ремонту лифта управляющая компания провела за свой счет,
-
работы отнесены к работам капитального характера, которые подлежат возмещению за счет средств регионального фонда капитального ремонта.
С учетом фактических обстоятельств данного спора, ввиду надлежащего выполнения управляющей компанией возложенных на нее обязанностей по ремонту общего имущества, оплатой ею данных работ подрядной организации и необходимости возмещения их стоимости, исходя из того, что действующее правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах имеет целью их поддержание в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, суды сочли возможным взыскать с Регионального фонда содействия капитального ремонта общего имущества стоимость выполненных работ по замене лифтового оборудования.
Из изложенного следует, что если управляющая организация проведет в многоквартирном доме капитальный ремонт лифтового оборудования раньше срока, установленного региональной программой, при несостоявшемся общем собрании собственников помещений, то есть вероятность (но нет никаких гарантий), что потраченные ею денежные средства на проведение неотложных работ она сможет взыскать с регионального оператора, на счете которого формируется фонд капитального ремонта.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/