Многие собственники жилья в России выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальных счетах (далее – спецсчёт), владельцами которых являются управляющие организации.
Понятие спецсчёта является относительно «свежим» в действующем законодательстве РФ и используется в жилищной сфере для оптимизации процесса ремонта и строительства. Иными словами, это – банковский счёт, включающий в себя все имеющиеся материальные ценности данного фонда для реализации капитального ремонта многоквартирных домов (далее – МКД).
Безусловно, ни одни правовые отношения не обходятся без судебной практики.
В данной статье расскажем о неосмотрительных действиях управляющей организации Пермского края – ООО «УК Моторостроитель» (далее – УК), которая воспользовалась средствами капремонта ранее сроков установленной программы (по решению общего собрания собственников), но не смогла доказать их целевое расходование именно на работы капитального характера.
История началась с того, что орган государственного жилищного надзора Пермского края (далее – Инспекция) проверила деятельность УК, проанализировав – находятся ли в сохранности денежные средства, собираемые на спецсчёте, а также соответствуют ли выполненные работы объёму, предусмотренному договорами.
Вердикт Инспекции состоял в следующем: УК не обеспечила сохранность денежных средств, поступивших от собственников на капремонт в сумме около 250 тысяч рублей, потратив их на текущие ремонтные работы. Согласно предписанию Инспекция обязала компанию восстановить средства фонда капитального ремонта, сформированного на спецсчёте.
УК сочла предписание не соответствующим закону, нарушающим её права и обратилась в суд.
Арбитражный суд Пермского края в качестве суда первой инстанции доводы УК поддержал (дело № А50-18955/2020):
-
инспекцией необоснованно выдано предписание по данным основаниям в виду того, что согласно ч. 4.1. ст. 170 ЖК РФ, ч. 2.2. ст. 7 Закона Пермского края № 304-ПК от 11.03.2014 собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования;
-
из содержания предписания, акта проверки, невозможно установить обстоятельства безусловно устанавливающие основания для восстановления денежных средств фонда капитального ремонта, сформированного на специальном счете в сумме 248 642 руб. 70 коп., за исключением нарушения заявителем сроков проведения капитального ремонта предусмотренного региональной программой в период с 2030-2031 годы;
-
контролирующий орган не отразил в предписании исходя из каких конкретных обстоятельств должны быть восстановлены средства фонда капитального ремонта, чем обусловлены данные причины.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд данное решение в январе 2021 года отменил и отказал в удовлетворении требований УК, которая, в свою очередь, не согласившись с исходом дела, обратилась с жалобой в суд кассационной инстанции.
Между тем, Арбитражный суд Уральского округа Постановлением от 21 мая 2021 года доводы кассационной жалобы УК не поддержал и согласился с позицией суда апелляционного: средства, собранные на капремонт, не могут быть потрачены на другие цели. При этом текущий ремонт управляющая организация обязана делать за счёт ежемесячных платежей на содержание МКД.
Кассационная инстанция при рассмотрении жалобы исходила из того, что права на деньги, собранные для капитального ремонта, принадлежат собственникам помещений в МКД (ст. 36.1 Жилищного кодекса РФ).
При этом взносы, уплаченные собственниками на капитальный ремонт, образуют фонд капитального ремонта (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ). Сформированные средства могут расходоваться исключительно на финансирование работ, указанных в ст. 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ, а также на погашение кредитов, займов, использованных для оплаты таких работ (ч. 1 ст.174 ЖК РФ).
Вследствие различных источников финансирования, работы по капитальному ремонту и текущему ремонту, следует разграничивать, поскольку работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усредненным срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами
УК не смогла представить в дело доказательства обследования МКД перед выполнением спорных работ, по результатам которого был бы установлен физический износ объектов общего имущества, необходимость и обоснованность капитального ремонта.
Таким образом, Арбитражный суд Уральского округа установил: суд апелляционной инстанции верно указал, что по характеру и объему выполненные в рамках договора работы по ремонту крыши относятся не к работам по капитальному ремонту, а к работам по текущему ремонту, которые должны финансироваться за счет ежемесячно собираемой с собственников помещений платы за содержание жилого помещения, однако УК выполнены указанные работы за счет средств, накопленных на специальном счете в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт. Поэтому вывод апелляционного суда об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого предписания недействительным является справедливым.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/