Верховный суд РФ поставил точку в затянувшемся споре управляющей домом организации и органа ГЖН о том, какие площади включаются в общее имущество собственников при расчёте платы за коммунальные ресурсы, потреблённые в целях содержания такого имущества. В данной статье читайте о доводах и решении ВС РФ по этому вопросу.
Поводом к судебному разбирательству по делу № А57-26118/2017 стало предписание органа ГЖН в отношении одной из управляющих организаций Саратова. По жалобе собственника помещения в многоквартирном доме надзорный орган провёл внеплановую документарную проверку УО по вопросу о том, корректно ли вёлся в июне 2017 года расчёт платы за КР на СОИ в данном доме.
Речь шла об оплате горячей, холодной воды и услуг по водоотведению. Расчёт платы за ресурсы, потреблённые в целях содержания общего имущества собственников, УО вела исходя из норматива, установленного в регионе. При этом управляющая организация использовала площадь всего общего имущества, которая составляла более 5,8 тыс. кв.м.
Орган ГЖН, завершив проверку, зафиксировал нарушение управляющей организацией п. 29 ПП РФ № 491, п. 27 приложения 1 к ПП РФ от 23.05.2006 № 306. Инспекторы зафиксировали, что УО при расчёте платы за холодную, горячую воду и отведение сточных вод, израсходованных на содержание общего имущества, включила в состав ОИ помещения, не предусмотренные для расчёта такой платы.
Госжилинспекция требовала, чтобы УО устранила нарушения и сделала перерасчёт собственникам, исключив из расчётов площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, технического подполья и пожарных выходов – почти 763 кв.м.
Управляющая организация с такой точкой зрения не согласилась и подала иск в суд с требованием признать предписание органа ГЖН недействительным и неисполнимым. В обоснование своей позиции УО указала, что в состав общего имущества собственников в соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491 включаются помещения, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного помещения. Сюда относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, гаражи, технические подвалы, котельные, бойлерные.
Услуги по их содержанию входят в минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, указанный в ПП РФ № 290, и их оплачивают собственники. К услугам по надлежащему содержанию общих помещений в доме относятся уборка и санитарно-гигиеническая очистка таких помещений, на которую расходуются коммунальные ресурсы (п. 11 ПП РФ № 491). В соответствии с ПП РФ № 1498, плата за потреблённые в этих целях ресурсы с января 2017 года включена в перечень жилищных услуг по содержанию жилого помещения и исчисляется из расчёта стоимости 1 кв.м. общей площади жилья.
Орган Госжилнадзора в суде настаивал на правильности своих выводов, сделанных после проверки деятельности управляющей организации. Представитель надзорного органа настаивал на том, что площадь общего имущества собственников в МКД, которую следует применять для расчёта платы КР на СОИ, составляет 5053,3 кв.м. В эту площадь входят, согласно технической документации дома, лестницы, коридоры и колясочные.
По мнению ГЖИ, управляющая организация неправомерно включила в расчёт площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов. Подобные действия УО противоречат п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306, который устанавливает нормативы потребления воды и услуг по отведению сточных вод в целях содержания общего имущества в доме.
В указанном пункте говорится о том, что общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме для расчёта платы за указанные КР на СОИ, определяется как суммарная площадь:
- межквартирных лестничных площадок и лестниц;
- коридоров, тамбуров, холлов;
- вестибюлей, колясочных;
- помещений охраны (консьержа).
Увеличение площади общего имущества за счёт иных помещений приводит к завышению платы собственников за КР на СОИ.
Суды всех инстанций согласились с аргументами органа Госжилнадзора, и управляющая организация обратилась в Верховный суд РФ, но и высшая судебная инстанция не согласилась с доводами УО. Решение по спору ВС РФ принимал, опираясь на следующие требования нормативно-правовых актов, которые приводили и все предыдущие судебные инстанции, разбирая спор:
- Площадь общих помещений, которая используется при расчёте платы за холодную, горячую воду и водоотведение, потреблённые на содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, определяется в соответствии с требованиями ПП РФ № 306 и техническим паспортом МКД.
- В площадь общего имущества для расчётов за КР на СОИ по холодному, горячему водоснабжению и водоотведению включаются только площади помещений, указанных в п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны согласно данным, указанным в техдокументации.
- Следовательно, для расчёта платы за горячую и холодную воду, водоотведение, предоставленные в целях содержания общего имущества, приняты площади не всех общих помещений, указанных в ст. 36 ЖК РФ. Перечень их индивидуализирован для расчёта конкретной жилищной услуги.
- При расчёте площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, УО должна учитывать один и тот же состав как при определении нормативов КР на СОИ, так и при расчётах платы за такие услуги.
Также суды подчеркнули, что за подобное нарушение при расчёте платы КР на СОИ управляющая организация уже привлекалась к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ – за нарушение порядка ценообразования (дело № 5-969/2017). Учитывая приведённые выше требования нормативно-правовых актов, ВС РФ подтвердил правоту органа Госжилнадзора и оставил в силе принятые ранее по делу решения.
Вывод Верховного суда РФ был однозначным: включение в состав общего имущества не указанных в ПП РФ № 306 площадей помещений для расчётов платы КР на СОИ по услугам горячего, холодного водоснабжения и водоотведения и определения является неправомерным.
Управляющая домом организация, а также ТСЖ и РСО, которые начисляют жителям многоквартирных домов плату за коммунальные ресурсы, потреблённые в целях содержания общего имущества, должны чётко разделять две ситуации:
- Состав общего имущества, куда входят все объекты, перечисленные в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 ПП РФ № 491, используется для расчёта размера платы за содержание жилого помещения и других жилищных услуг.
- Состав общего имущества, который применяется при определении норматива потребления ХВС, ГВС и отведения на СОИ и при расчётах платы за эти жилищные услуги, определяется согласно п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306.
Расчёт платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме предусматривает включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов. Это подчёркивает Минстрой РФ в письме от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10329/o-ploschadi-obschego-imuschestva-doma-pri-raschyete-platy-za-kr-na-soi