Общее имущество двух и более лиц на одну вещь (в нашем случае МКД либо любое другое здание) в юридическом отношении порождает для собственников значительное количество вопросов, связанных с правами и обязанностями на букве закона или договора.
Уже более 10 лет Жилищный кодекс РФ меняет сознание и понимание людей об общем имуществе. Как было написано И.В. Марковой «сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность «вмешательства» сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воли с учетом установленной законом или соглашением процедуры» (Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общ. ред. В.Д. Рузановой. М., 2010. С. 11, 12.).
Действующим законодательством РФ установлена возможность собственников решением общего собрания большинством голосов подчинить волю не согласных сособственников. Зачастую одним из собственников в таких отношениях является совладелец нежилого помещения, режим пользования и владения имуществом которого отличается от режима собственников помещений жилых.
Многолетняя судебная практика научилась «справляться» с множеством вопросов по режиму общего имущества. Несмотря на это, и по сегодняшний день к ознакомлению предстают интересные судебные решения, в частности, как Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ №78-КГ18-45 от 16 октября 2018 года. В данном случае спор развернулся между владельцами здания (торгового комплекса), один из совладельцев которого-акционерное общество «ОЛЬВЕН СПб» (далее-Общество) произвело ремонт фасада.
Следует отметить, что общее собрание собственников одобрило затраты на такой ремонт и решило возместить их организации. Однако одна из сособственников (далее-Т.Г.) это решение исполнять отказалась.
Общество обратилось в суд к Т.Г. с иском о неосновательном обогащении, не забыв о процентах за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, однако Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение, не согласившись по следующим основаниям:
Суд первой инстанции исходил из того, что Т.Г., как сособственник нежилого помещения, обязана нести бремя его содержания и исполнять решение общего собрания собственников помещений, которое на момент рассмотрения спора в установленном законом порядке не было признано недействительным. Такую позицию поддержал и суд апелляционной инстанции.
Однако судами не было учтено, что на основании правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова», утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание общего имущества не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.
Дополнительно Верховный суд указал на следующее:
«… из приведенных правовых норм следует, что если один из сособственников понесет расходы по содержанию общего имущества, он не вправе будет взыскивать их с других сособственников, если они против этого возражают либо если они не являются необходимыми для сохранения имущества.
Каких-либо соответствующих соглашений между истцом и ответчицей не заключалось. Ранее действовавшее соглашение от 1 апреля 2013 г., подписанное всеми сособственниками, также не предусматривало необходимости проведения ремонта фасада здания.
Реконструкция фасада предусматривалась соглашением о порядке использования общего долевого имущества на период с 1 апреля 2014 г. по 31 марта 2015 г., которое также не было согласовано и подписано всеми сторонами. В связи с этим суд неправомерно сослался на пункт 2.6 данного соглашения.
Однако данное обстоятельство, имеющее значение для разрешения дела, не было учтено и правильно оценено судом апелляционной инстанции.
Удовлетворяя исковые требования акционерного общества «ОЛЬВЕН СПб», суд обосновывал свои выводы необходимостью исполнения Т.Г. решения общего собрания от 15 мая 2015 г. При этом, не учел, что оно было вынесено после проведения всех работ и истец, как основной собственник здания, обладающий большинством голосов, не зависел от мнения остальных сособственников.
Также суд не установил, являются ли понесенные расходы необходимыми для сохранения имущества или совершены исключительно с целью ребрендинга в коммерческих целях, как о том неоднократно заявляла ответчица.
При этом бремя доказывания того, что понесенные затраты вызваны необходимостью сохранения имущества возлагалось на лицо, осуществившее ремонт….».
Таким образом, предыдущие инстанции не учли, что общее собрание вынесло решение после проведения работ, а истец (Общество), как основной собственник здания с большинством голосов, не зависел от мнения остальных.
Несмотря на указанные нормы о том, что сособственник несет бремя текущего ремонта и содержания здания, а также обязан способствовать сохранению общего имущества, суды первой и апелляционной инстанций не выяснили цель работ Общества – действовало оно в целях сохранение имущества или ребрендинг в коммерческих целях. По данным основаниям дело было направлено на новое рассмотрение.
Как говорят в простонародье, согласие к хорошему приводит, а спор противников находит. Спор Общества с исковыми требованиями к Т.Г. был проигран, а определение Верховного суда РФ с указанными в нём правовыми приоритетами в отношении общего имущества сособственников станет для многих руководством к действию в подобных ситуациях.
По материалам блога Бурмистр.ру.