Главная \ Новости ЖКХ \ Смена на ОСС управляющей организации

Смена на ОСС управляющей организации

Смена на ОСС управляющей организации

Когда управляющая организация (далее - УО) добросовестно выполняет свои обязательства и ничего не нарушает, могут ли собственники поменять ее на ОСС на другую УО при условии, что договор управления не содержит положений, предусматривающих возможность его одностороннего расторжения по инициативе собственников?

По данному вопросу существуют различные точки зрения, и судебная практика также не является однозначной. Существует позиция Верховного Суда РФ, согласно которой собственники могут поменять УО даже в том случае, если она надлежащим образом выполняет условия договора управления. Для наглядности можно привести еще несколько решений, но уже окружных судов, в том числе, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.08.2020 № Ф01-11909/2020 по делу № А31-14268/2019 о признании незаконным решения ГЖИ об отказе во включении МКД в реестр лицензий, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2017 № Ф08-1781/2017 по делу № А22-1437/2016 по иску предыдущей УО к новой УО о запрете осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.10.2018 № Ф10-3726/2018 по делу № А35-6348/2017 об отмене решения «Об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в отношении многоквартирного жилого дома, возврате заявления».

Вместе с тем, существует и иное мнение судов, заключающееся в том, что, в отсутствие нарушений со стороны действующей УО, собственники не могут выбрать новую УО.

В качестве показательного примера стоит привести позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Определениях № 641-О от 26.03.2020 и № 1001 от 24 апреля 2018 года.

По второму делу собственник помещения в МКД, являющийся инициатором ОСС по вопросу смены управляющей организации, которое признано недействительным судом общей юрисдикции, попытался оспорить конституционность части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, указанная норма не соответствует статьям ч.ч. 1, 2 ст. 19 и ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в условиях отсутствия единообразия в судебной практике оно препятствует реализации собственниками помещений многоквартирного дома права на отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Однако, суд не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению, указав на следующее:

«Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи, исходя из которых договор управления многоквартирным домом заключается на согласованный сторонами срок, до истечения которого собственники помещений в многоквартирном доме вправе посредством принятия соответствующего решения собрания заявить о нежелании продления договорных отношений, предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК Российской Федерации), стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом, не содержит неопределенности и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая права С.Б. Чернова в указанном им в жалобе аспекте».

Впоследствии, некоторые суды общей юрисдикции при рассмотрении споров об оспаривании решений ОСС по вопросу досрочного одностороннего отказа от исполнения действующей УО договора управления ссылались на данную позицию Конституционного Суда РФ.

Так, Верховный суд Республики Карелия в Апелляционном определении от 18.10.2019 № 33-3616/2019 указал, что «Высказанное в суде апелляционной инстанции мнение представителя ответчика В. о том, что расторжение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией собственниками помещений в нем возможно в любое время по их желанию вне зависимости от каких-либо обстоятельств, являющихся предпосылками к этому, судебная коллегия находит ошибочным, поскольку в этом случае не обеспечивается стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом, на что указал Конституционный Суд РФ в своем определении от 24.04.2018 № 1001-О».

При этом, все же есть суды общей юрисдикции, разрешающие дела в пользу собственников, безосновательно отказавшихся от договора с УО.

Например, Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 21.05.2020г. № 88-5895/2020 посчитал несостоятельными доводы кассационной жалобы о том, что собственники помещения не вправе расторгнуть договор управления до истечения срока его действия, односторонний отказ от исполнения договора допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией.

В обоснование данного вывода суд руководствовался следующим:

«Принятие решений по вопросам об одностороннем отказе от исполнения договора управления, заключенного с одной управляющей организацией, и выбор иной управляющей организации отнесен к числу вопросов, находящихся в компетенции общего собрания собственников помещений (ст. 44, ч. 1 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) и решение по такому вопросу не противоречит требованиям закона о компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, принимая решение о выборе иной управляющей организации, собственники фактически выразили свое несогласие с качеством оказываемых услуг прежней управляющей организацией. Само по себе несогласие истца с наличием оснований для отказа от договора управления в одностороннем порядке не является препятствием для рассмотрения указанного вопроса на общем собрании собственников и принятия по нему решения, и не свидетельствует о возникновении у истца каких-либо убытков.

Таким образом, собственниками помещений многоквартирного дома при принятии решения об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом с истцом не допущено нарушения норм действующего законодательства.

Вопреки доводам жалобы, обжалуемые судебные постановления не противоречат позиции Конституционного Суда Российской Федерации».

Как усматривается из анализа судебной практики, позиция по рассматриваемому вопросу является неоднозначной и в каждом конкретном случае, исход дела будет зависеть не только от компетентности представителя, но и от внутреннего убеждения судей.

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/

Теги ОСС Смена управляющей организации судебная практика управление МКД общее собрание собственников
Появились вопросы? напишите нам!
Ваше имя: *
Телефон: *
Ваш вопрос / комментарий:
 
Адрес:
Россия, 650056, Кемеровская область, город Кемерово, Бульвар Строителей д.22
ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС