Любой гражданин, знакомый с положениями Жилищного кодекса РФ знает – вопросы, касающиеся общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД), решаются общим собранием собственников помещений данного дома.
До настоящего времени в судах разбираются дела по спорам в отношении общего имущества. Не всем собственникам нравятся самовольные действия совладельцев помещений в МКД, когда один решает за всех – использовать места общего пользования в подъездах, фасад или придомовую территорию с выгодой для себя, но в отсутствие согласия других.
Одно из подобных дел получило начало в Арбитражном суде города Москвы ещё в 2018 году (дело № А40-219601/2018). Несколько собственников помещений в МКД (далее – истцы) обратились с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Виртуоз-Стиль» (далее – ответчик) об обязании его демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, а именно вентиляционный канал (вытяжки), проходящие вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома, а также освободить нежилое помещение XV комната 1 общей площадью 11 квадратных метров.
Ответчик произвел данные действия во благо работы своего кафе (своё помещение он сдал в аренду), не спросив согласия иных собственников помещений МКД. Как указано истцами в суде, в связи с открытием кафе, в помещениях была произведена реконструкция в отсутствие решения общего собрания собственников жилого дома, по окончании работ на внешней стене дома со стороны двора была смонтирована приточно-вытяжная вентиляционная система, и вентиляционный канал, проходящий вертикально вдоль окон квартир от 2-го этажа до 8-ого этажа здания с размещением блоков кондиционирования. Кроме того, над входом в кафе был установлен козырек, устройство которого также было осуществлено без получения согласия собственников квартир в МКД. Кроме этого, установленный над кафе козырек не соответствовал архитектурной концепции жилого дома.
Спор рассматривался достаточно долго, а инстанции не сходились в едином мнении.
Суд первой инстанции (АС г. Москвы) 30 октября 2019 года отказал собственникам в удовлетворении требований. Стоит отметить, что положения решения суда оказались достаточно скудными, а обоснование отказа явилось очень коротким – суд сослался на факт наличия проекта и распоряжение Мосжилинспекции, некогда давшей согласие на перепланировку и переустройство нежилого помещения (в том числе на работы по фасаду здания):
«…работы, в том числе по устройство воздуховода и установка системы кондиционирования, произведены в соответствии с существующими нормами и правилами, с разрешения уполномоченного органа государственной власти, в связи с чем действия ответчика являются законными и правомерными».
Девятый арбитражный апелляционный суд не согласился с данной позицией и Постановлением № 09АП-78831/2019-ГК требования собственников удовлетворил по следующим основаниям:
- с учётом статьи 246 ГК РФ нарушение прав сособственника общего имущества является сам факт использования такого имущества без получения решения сособственников, в настоящем деле истца и присоединившихся к иску лиц.
- доказательства согласия всех собственников на возведение спорной входной группы в материалы дела не представлены – налицо нарушение прав сособственников общего имущества вследствие использования такого имущества ответчиком без получения соответствующего решения сособственников, оформленного в соответствии с требованиями статьи 46 ЖК РФ.
- доводы ответчика о законности данной реконструкции подлежат отклонению, поскольку третье лицо (Мосжилинспекция) в силу его полномочий могло осуществлять только контроль за соответствующими работами в целях предотвращения нарушения законодательства при их проведении, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД.
Справедливое решение, скажете? И я с Вами соглашусь. Однако самое интересное случилось в следующей инстанции – кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции отменила, признав его незаконным.
В подкрепление своей позиции Арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 28 июля 2020 года указал следующее:
- апелляционной коллегией не учтено, что до октября 2011 года при согласовании переустройства многоквартирного применялись требования норматива Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ- 2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», которые не предусматривали наличие согласия собственников помещений МКД;
- поскольку устройство приточно-вытяжной вентиляционной системы проводилось ответчиком в 2010 году – до введения в действие нормативных актов, предусматривающих обязательства по получению согласию собственников МКД, то новые правила не применимы, так как не имеют обратной силы и не распространяются на действия ответчика, получившего разрешение до принятия указанных нормативных актов, в связи с чем отсутствуют основания для применения правила обратной силы правовых норм, ухудшающих положение субъекта предпринимательской деятельности.
Окончательную поддержку собственники нашли лишь в суде высшей инстанции. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ завершила спор в пользу собственников (Определение от 28 декабря 2020 года № 305-ЭС20-17471) в силу следующего: факт использования владельцем помещения общедомового имущества (стены МКД) в отсутствие согласия собственников помещений был установлен нижестоящими судами и никем не оспаривался. Вопрос сводился к возможности такого использования без решения общего собрания собственников.
В указанном случае Верховному суду в основу решения пришлось положить «свои наработки» предыдущих лет, поэтому суд отметил, что уже давал толкование норм права про использование общего имущества:
- лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (пункт 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года);
- аналогичное толкование норм права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)» или Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05 декабря 2016 года № 304-ЭС16-10165 по делу А45-13856/2015, а также Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2019 года № 34-КГ19-9;
- передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) на основании пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 64.
Верховный Суд РФ указал, что «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».
Отменяя постановление суда округа, суд высшей инстанции оставил в силе постановление апелляционного суда в пользу истцов в силу следующего:
- действия ответчика, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на нём личного оборудования, нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в доме;
- разрешение уполномоченного органа на переустройство и переоборудование в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости получать разрешение общего собрания собственников на использование общего имущества;
- ссылка кассационного суда на Регламент и отсутствие необходимости согласия собственников необоснованна (данный документ не устанавливает порядок использования общего имущества) и противоречит положениям статей 289, 290, 304 Гражданского кодекса, статей 36, 44 Жилищного кодекса, а также неоднократным разъяснениям Верховного Суда РФ, указанным выше.
В очередной раз спор показал – для использования общедомового имущества многоквартирного дома самими собственниками на общем собрании необходимо спросить о согласии других владельцев помещений на такое использование.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/