Как известно, приобретая помещение в многоквартирном доме (далее – МКД), состоявшийся владелец становится правообладателем не только квартиры или нежилого помещения, но и части общего имущества дома (далее-ОИ), включая придомовую территорию.
И если с защитой прав на помещение в правовом смысле действовать достаточно проще, то отстаивать свои интересы в отношении незаконной рекламы, установлении антенн и заборов и прочих посягательств на ОИ с наибольшей вероятностью приходится в суде. Одно из таких дел разберем в данной статье.
Советский районный суд города Брянска, а впоследствии суд апелляционной инстанции – Брянский областной суд рассматривали дело о сносе забора в бывшем «проходном дворе».
Собственники помещений в МКД, фасад которого выходит на оживленную улицу, провели общее собрание собственников помещений МКД, решив поставить вокруг дома забор со шлагбаумом, калиткой и домофоном. Данными действиями доступ во двор всех остальных граждан (не собственников помещений и не их гостей) был исключен. Пожарная охрана получила собственный пульт управления от шлагбаума и выдала заключение, что в таком случае шлагбаум не препятствует проезду пожарной техники, указав при этом, что нарушения норм пожарной безопасности отсутствуют.
В значительной части ограждение было установлено в пределах собственного земельного участка, немного «затронув» соседний.
Жители ближайших домов, расположенных в глубине спального района, не остались равнодушными, столкнувшись с тем, что «утренние походы» на автобус, в садик, а также за продуктами стали неудобнее для передвижения и хронологически длиннее. Данный факт даже способствовал снижению цен на аренду жилья в районе.
Наиболее активные собственники помещений «домов-соседей» обратились в суд с требованием демонтировать «неудобный» забор, калитку и шлагбаум. Стоит отметить, что данный иск увенчался победой в первой инстанции. Районный суд посчитал, что установленный забор нарушает права истцов на беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети (по данному поводу в деле имелось заключение экспертизы), и указал на обязанность снести спорное ограждение.
Суд апелляционной инстанции (Брянский областной суд) не согласился и данное решение Определением от 10 апреля 2019 года по делу № 33-1447/2019 отменил по следующим основаниям:
-
по смыслу статьи 40 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а в силу статьи 43 ЗК РФ граждане осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению;
-
соответственно, действия собственника по ограждению находящегося в его частной собственности земельного участка сами по себе противоправными не являются;
-
решение об изменении элементов благоустройства прилегающей к МКД территории в границах предоставленного земельного участка принято на ОСС в установленном порядке, данное решение ОСС недействительным не признавалось;
-
спорное ограждение не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором оно находится, то есть и не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, служит вспомогательной постройкой по отношению к МКД, выполняет лишь обслуживающую функцию посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию, т.е. возведено для обеспечения безопасности основного объекта - придомовой территории МКД. Таким образом, в силу статьи 135 ГК РФ, положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ является объектом вспомогательного назначения, не относится к объектам капитального строительства и не требует специальных разрешений для его возведения;
-
спорное ограждение относится к элементам благоустройства согласно пункту 1.4 Методических рекомендаций, утверждённых приказом Минстроя России от 13.04.2017 года № 711/пр;
-
ни федеральное, ни региональное законодательство не запрещают возведение металлических ограждений на придомовой территории, а пункт 6.3.2 упомянутых Методических рекомендаций Минстроя лишь рекомендует применять декоративные ажурные металлические ограждения;
-
также согласно городским правилам землепользования и застройки, одним из основных видов разрешенного использования в зоне застройки многоэтажными жилыми домами является благоустройство придомовых территорий;
-
при этом, согласно местным правилам благоустройства, возведение объектов благоустройства разрешено только на основании согласованных с муниципалитетом проектов, чего в данном случае сделано не было. Однако поскольку привлеченный в качестве третьего лица муниципалитет никаких требований относительно спорного забора не заявлял, ранее демонтировать забор не требовал, то отсутствие согласования проекта установки спорного забора само по себе не может служить основанием для его демонтажа;
-
истцы утверждали, что спорное ограждение нарушает их право беспрепятственного доступа к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства города. Но доказательств этому в деле нет. Заключение эксперта, на которое сослался районный суд, действительно, содержит выводы об ограничении такого права (доступа по кратчайшему направлению). Однако это заключение составлялось исходя из требований СП 59.13330.2012 Свод правил. «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», при этом эксперт исходил из необходимости организации прохода с учетом возможности разъезда инвалидов на креслах-колясках. Согласно пункту Б.18 приложения к Своду правил СНиП 35-01-2001, к маломобильным группам населения относятся инвалиды, люди с временным нарушением здоровья, беременные женщины, люди преклонного возраста, люди с детскими колясками и т.п. При этом истцы не доказали, что кто-то из них принадлежит к указанным группам населения. Значит, и нет оснований полагать о нарушении их прав в результате отсутствия прохода через придомовую территорию соседнего МКД;
-
к тому же, эксперт в своем исследовании исходил из прекращения возможности пользоваться существующим ранее пешеходным маршрутом, связывающим жителей спорных домов по кратчайшему направлению с основными точками притяжения. Но не указал документа, который бы подтверждал наличие указанного им пешеходного маршрута. Поэтому вывод эксперта в данной части не обоснован;
-
существуют и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ истцов к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства города. Большая протяженность данных маршрутов по сравнению с маршрутом через придомовую территорию МКД- «ответчика» сама по себе не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истцов;
-
однако учитывая, что небольшая часть спорного забора все-таки прошла по «чужой» территории, то вот эту самую часть, действительно, нужно демонтировать;
-
заявленные истцами требования по сути не связаны со сносом забора, калиток и шлагбаума, а являются по своей правовой природе требованиями об установлении сервитута (права беспрепятственного доступа - прохода, проезда) к принадлежащим истцам помещениям, как для самих истцов, так и для иных лиц, через земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений МКД – «ответчика». Вместе с тем, для установления сервитута Гражданским кодексом РФ предусмотрен иной порядок.
Вот так рассудила апелляционная инстанция, доводы которой не устроили истцов, поэтому последние принял попытку пожаловаться в Конституционный Суд РФ (далее –КС РФ), отмечая, что часть 5 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ и пункт 1 статьи 43 ЗК РФ нарушают ряд положений Конституции РФ, поскольку позволяют собственникам помещений в МКД устанавливать ограждения на земельном участке, находящемся в их общей долевой собственности, без согласования данного вопроса с ОМСУ, и возлагают на граждан обязанность доказывания в суде, что такие ограждения не соответствуют установленным нормам и правилам.
Однако КС РФ в Определении от 30 июня 2020 года № 1522-О отказал в рассмотрении и отметил, что законодательство не содержит общего запрета на возведение ограждений на придомовой территории, а в данном деле не доказано, что спорное ограждение не соответствует требованиям пожарной безопасности, нарушает право истцов на беспрепятственный доступ к транспортно-пешеходной среде, другим элементам благоустройства города или создает препятствия для доступа оперативных служб к МКД. При этом вопрос распределения бремени доказывания обстоятельств дела между сторонами в рамках гражданского судопроизводства, отношения в сфере благоустройства территории, а также требования, предъявляемые к созданию ограждающих конструкций, регламентируются иными правовыми нормами.
Итак, собственники помещений МКД вправе огородить свою придомовую территорию и закрыть свой двор, если через него проходит удобная для передвижения граждан «народная» тропа к остановке, магазину и иным объектам городской инфраструктуры, если при этом останутся и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства, даже при условии если путь по этим иным маршрутам займет больше времени.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/